Приклад звіту — показова ділянка, не ваша

Сценарій:

Solertio·Parcela

Паспорт · wymoj

Паспорт ділянки

Вердикт, аргументи та повний перелік запитань — для друку, з місцем для відповідей від ґміни та продавця.

281411_2.0014.63/18 · Wymój · Stawiguda · powiat olsztyński · warmińsko-mazurskie · ~2 134 m²

Звіт сформовано: 5 жовтня 2026 р. · Сценарій: Однородинний будинок · 53.66461, 20.35523 (WGS84)

Факти з реєстрів

OK	Ділянка	63/18 · ~2 134 m²
Попередження	Місцевий план	не підтверджено — перевірте в ґміні
OK	Повінь	поза зонами MZP
Попередження	Природа	Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki
OK	Ґрунт	RIVa,RIVb,RV
Інформація	Заг. план	PROJEKT: 393SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 10.0 m · zabudowa ≤20.0% · biol. czynna ≥60.0%
Попередження	Геологія	grunty pylasto-ilaste (wysadzinowe) — wskazane badania geotechniczne · podtopienia: poza strefą zagrożenia
Інформація	Дорога поблизу	droga gruntowa (trakt) (gruntowa) ~41 m
Попередження	Юридичний доступ	не підтверджено — перевірте в ґміні та КВ
Попередження	Незручності	linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m
Інформація	Азбест	najbliżej ~358 m (dz. 197, pilność: wymagane pilne usunięcie lub zabezpieczenie)
Інформація	Забудова	brak zabudowy w 150 m
OK	Сонце	SW (spadek ~5.3%)
OK	Рельєф	łagodny spadek ~5.3% (opada ku SW)
Інформація	Ціни (RCN)	джерело не охоплює цю територію — повіт 2814 не публікує записів у національному сервісі RCN
OK	Повітря	Bardzo dobry

Станом на дату формування звіту — з відкритих державних сервісів (GUGiK, KIMPZP, RCN, ISOK та інші).

Вердикт і аргументи

Домовляйся або з'ясуй перед завдатком

Сценарій: Однородинний будинок · висока певність даних

Частину питань вирішує документ, частина залишається з ділянкою назавжди. Спершу з'ясуйте, потім говоріть про умови.

Блокери

Перевірте заборони та потрібні погодження (природоохоронний орган, ухвала про охорону).
Виявлений факт: Forma ochrony przyrody: Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki · Де це підтвердити: Geoserwis GDOŚ (межі форми охорони) / регіональний природоохоронний орган (заборони й погодження)
Відповідь / з’ясовано:

До розмови про умови

Замовте геотехнічний висновок (несуча здатність, ґрунтові води) перед проєктом.
Виявлений факт: Geologia: grunty wskazujące na badania geotechniczne · Де це підтвердити: уповноважений фахівець (геотехнік / проєктувальник)
Відповідь / з’ясовано:
Подайте заяви про умови приєднання (струм, вода, каналізація, газ) до операторів.
Виявлений факт: Najdalsze z przyłączy (woda/prąd/kanalizacja): ~217 m od granicy działki, pomiar zgrubny (KIUT) · Де це підтвердити: оператор мережі (умови приєднання)
Відповідь / з’ясовано:
Перевірте околицю на місці в різні пори доби та запитайте про історію незручностей.
Виявлений факт: Obiekt potencjalnie uciążliwy: linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m · Де це підтвердити: огляд на місці або джерело, зазначене в позиції
Відповідь / з’ясовано:
Перевірте на місці реальні відстані до послуг, школи та зупинки.
Виявлений факт: Walk-score 16/100 (otoczenie) · Де це підтвердити: огляд на місці або джерело, зазначене в позиції
Відповідь / з’ясовано:

З'ясувати

З'ясуйте в ґміні, чи охоплює ділянку місцевий план, а якщо ні — чи діє загальний план і чи лежить ділянка в зоні доповнення забудови (OUZ).
Виявлений факт: MPZP niepotwierdzony w rejestrach — od 1.09.2026 WZ na nowy wniosek tylko przy obowiązującym POG, dla nowego budynku także w OUZ (zweryfikuj w gminie) · Де це підтвердити: управління ґміни або міста (просторове планування)
Відповідь / з’ясовано:
Перевірте на місці та в ґміні, чи виконано умову доброго сусідства.
Виявлений факт: Brak zabudowy w 150 m — jeśli zabudowa miałaby iść przez WZ, trudniej o dobre sąsiedztwo · Де це підтвердити: огляд на місці або джерело, зазначене в позиції
Відповідь / з’ясовано:
Підтвердьте правовий доступ до публічної дороги (іпотечна книга, дорожня служба, ґміна) — без нього немає дозволу на будівництво.
Виявлений факт: Prawny dostęp do drogi i przyłącza (media) — do potwierdzenia w gminie/u operatorów · Де це підтвердити: іпотечна книга (ekw.ms.gov.pl)
Відповідь / з’ясовано:
Від 1.09.2026 рішення про умови забудови (WZ) за новою заявою можна видати лише в ґміні з чинним загальним планом. Для нового будинку ділянка, як правило, має також лежати в зоні доповнення забудови (OUZ). Ми не підтвердили ні загального плану, ні OUZ. Перед завдатком з'ясуйте це в ґміні й запитайте, чи для ділянки вже подано заяву про WZ.
Де це підтвердити: управління ґміни або міста (просторове планування)
Відповідь / з’ясовано:
Плану немає в загальнонаціональній інтеграції MPZP — це не доказ відсутності плану в ґміні.
Де це підтвердити: управління ґміни або міста (просторове планування)
Відповідь / з’ясовано:
Зсуви (SOPO) доступні лише як растровий фрагмент — візуальне зчитування; підтвердьте реєстр зсувів у SOPO/PIG або в ґміні.
Де це підтвердити: уповноважений фахівець (геотехнік / проєктувальник)
Відповідь / з’ясовано:

Переговорні картки

Форма охорони природи

Що виявлено:Ділянка лежить у межах форми охорони природи.

Чому це аргумент:Форма охорони несе заборони й погодження, яких не скасують жодні домовленості сторін.

Як із цим працювати:З'ясуйте заборони з ухвали чи плану охорони та перевірте, чи ваш намір узагалі в них вміщується.

Джерело: Forma ochrony przyrody: Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki · Де це підтвердити: Geoserwis GDOŚ (межі форми охорони) / регіональний природоохоронний орган (заборони й погодження)

Ґрунт і рельєф

Що виявлено:Геологічні дані або модель рельєфу вказують на ускладнення з фундаментами.

Чому це аргумент:Ґрунтові умови та схил впливають на обсяг земляних робіт і фундаментні рішення.

Як із цим працювати:Замовте геотехнічний висновок перед рішенням — результат дослідження є твердим аргументом у розмові про умови.

Джерело: Geologia: grunty wskazujące na badania geotechniczne · Де це підтвердити: уповноважений фахівець (геотехнік / проєктувальник)

Незручності околиці

Що виявлено:В околиці виявлено об'єкт або явище, що знижує комфорт.

Чому це аргумент:Незручність сусідства залишається з ділянкою і впливає на щоденне користування.

Як із цим працювати:Перевірте незручність у різні пори доби та запитайте продавця про історію скарг.

Джерело: Obiekt potencjalnie uciążliwy: linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m · Де це підтвердити: огляд на місці або джерело, зазначене в позиції

Комунікації та приєднання

Що виявлено:Мережі віддалені або їх не виявлено в межах зондування.

Чому це аргумент:Відстань до мережі впливає на обсяг робіт і час очікування приєднання.

Як із цим працювати:Подайте заяву про умови приєднання до операторів — документ каже більше, ніж відстань на карті.

Джерело: Najdalsze z przyłączy (woda/prąd/kanalizacja): ~217 m od granicy działki, pomiar zgrubny (KIUT) · Де це підтвердити: оператор мережі (умови приєднання)

Добре сусідство

Що виявлено:У радіусі 150 м забудови не виявлено. Якщо забудова мала б іти через рішення про умови забудови (WZ), не буде до чого прив'язатися.

Чому це аргумент:Рішення WZ вимагає забудованої сусідньої ділянки з доступом від тієї самої публічної дороги, також у зоні доповнення забудови. Без неї WZ часто важке або неможливе.

Як із цим працювати:Перевірте околицю на місці, а в ґміні запитайте, чи WZ тут взагалі доступне і які рішення видано по сусідству.

Джерело: Brak zabudowy w 150 m — jeśli zabudowa miałaby iść przez WZ, trudniej o dobre sąsiedztwo · Де це підтвердити: огляд на місці або джерело, зазначене в позиції

Місцевий план не підтверджено

Що виявлено:У цій точці чинного місцевого плану не зчитано. Без нього від 1.09.2026 рішення про умови забудови (WZ) за новою заявою можна видати лише в ґміні з чинним загальним планом. Для нового будинку ділянка, як правило, має також лежати в зоні доповнення забудови (OUZ).

Чому це аргумент:Навіть там, де рішення WZ доступне, воно не гарантоване: залежить, зокрема, від «доброго сусідства» та доступу до публічної дороги.

Як із цим працювати:Запитайте продавця, чи для ділянки вже є рішення WZ або чи подано заяву про нього до 31.08.2026 включно. Таку заяву можуть розглядати за попередніми правилами. Відсутність рішення — ризик, який ви берете на себе; скажіть про це відкрито.

Джерело: MPZP niepotwierdzony w rejestrach — od 1.09.2026 WZ na nowy wniosek tylko przy obowiązującym POG, dla nowego budynku także w OUZ (zweryfikuj w gminie) · Де це підтвердити: управління ґміни або міста (просторове планування)

Планувальний статус (шлюз реформи)

Що виявлено:Дерево реформи присвоїло ділянці статус, інший ніж «охоплена місцевим планом».

Чому це аргумент:Статус вирішує, чи забудова йде планом, зоною доповнення забудови, чи чекає на загальний план.

Як із цим працювати:Підтвердьте статус у ґміні, перш ніж оголошувати будь-який термін інвестиції.

Де це підтвердити: управління ґміни або міста (просторове планування)

Запитання

До продавця (6)

Який номер іпотечної книги? Попросіть доступ до розділів III і IV (обтяження, сервітути, іпотеки).
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Чи були межі показані або відновлені геодезистом? Чи є межові спори із сусідами?
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Чи подавали заяву про умови забудови для цієї ділянки? Коли й з яким результатом?
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Чи має ділянка правовий доступ до публічної дороги? Якщо через сервітут — чи вписаний він в іпотечну книгу?
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Чи видано умови приєднання комунікацій? Попросіть копії або номери справ.
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Чи є поруч щось незручне (шум, запах, рух)? Чи були скарги мешканців?
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________

До управління ґміни або міста та інших установ (6)

Чи має ґміна ухвалу про адіаценційний збір і чи планує тут поділ або будівництво інфраструктури?
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Чи можна сьогодні отримати рішення про умови забудови для цієї ділянки? Які рішення видано по сусідству?
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Яка категорія під'їзної дороги і хто власник дорожньої ділянки?
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Якими є умови приєднання до водопровідної та каналізаційної мереж для цієї ділянки? Чи планує ґміна розбудову мереж тут, а якщо ні — чи дозволяє власну свердловину та локальні очисні споруди?
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Які заборони й погодження діють у цій формі охорони природи?
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
На якому етапі загальний план ґміни і яка зона передбачена для цієї ділянки?
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________

Перевірити самому (6)

Перевірте самостійно розділи III і IV іпотечної книги на ekw.ms.gov.pl.
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Перевірте на місці, чи сусідня забудова відповідає умові доброго сусідства і чи доступна з тієї самої дороги.
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Замовте геотехнічний висновок: несуча здатність ґрунту та рівень ґрунтових вод.
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Подайте оператору заяву про умови приєднання до електромережі для цієї ділянки — документ каже, де точка приєднання та який термін реалізації.
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Завантажте картку реєстру зсувів (SOPO) і перевірте потрібну геолого-інженерну документацію.
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Отримайте витяг із кадастру (EGiB) і підтвердьте угіддя та бонітетні класи.
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________

Вердикт випливає з виявлених даних — це не оцінка вартості й не юридична порада. Ми не наводимо сум і цінових порад; умови угоди визначаєте ви самі.

Перевірити в установі

Пункти згенеровані з прогалин і сигналів САМЕ цього звіту — це не загальний перелік. Запишіть, що вам відповіли й хто.

Номер іпотечної книги + розділи III і IV (обтяження, сервітути, іпотеки) — ekw.ms.gov.pl
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Чи охоплює ділянку місцевий план? Якщо ні, чи можна сьогодні отримати для неї рішення про умови забудови (WZ) і чи вже подано таку заяву? Які WZ нещодавно видано поруч? — управління планування ґміни
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Чи діє в ґміні загальний план? Якщо так, у якій зоні лежить ділянка і чи в зоні доповнення забудови (OUZ); якщо ні, на якому етапі його проєкт? — управління ґміни
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Витяг з обліку земель (EGiB) — підтвердження угідь і класів ґрунту — староство (у місті на правах повіту — міська управа)
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Юридичний доступ до публічної дороги (категорія, власність дорожньої ділянки, сервітут) — ґміна / управління доріг + іпотечна книга
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Технічні умови підключення: електрика, вода, каналізація/септик, газ — оператори мереж
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Сервітут передачі / технологічна смуга ЛЕП поблизу — іпотечна книга + оператор мережі
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Які заборони діють у цій формі охорони природи (ухвала сеймику / план охорони)? — RDOŚ / ґміна
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Геотехнічний висновок перед проєктом фундаментів (несуча здатність, ґрунтові води) — геотехнік
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Чи підлягає ділянка або сусідство охороні пам'яток? — воєводський консерватор / ґміна
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________
Довідки до акта: зона ревіталізації / спрощений план упорядкування лісу — ґміна + староство
Відповідь / з’ясовано:
Хто відповів · дата: ________________________

Питання охоплюють те, чого не видно з мап: обтяження в іпотечній книзі, практику ґміни та погодження. Відповіді варто мати письмово.

Картка зчитувань

Повний перелік шарів, перевірених для цієї ділянки, — разом із тими, які не вдалося зчитати.

Зчитано: 05.10.2026, 12:06

Шар	Статус	Зчитано	Джерело
Місцевий план	зчитано	не підтверджено — перевірте в ґміні Stawiguda: brak wyniku dla wskazanego obszaru	KIMPZP WMS
Повінь	зчитано	poza obszarami zagrożenia powodziowego MZP Punkt poza strefami MZP (odczyt ISOK w punkcie). Brak działki w mapach zagrożenia powodziowego (MZP) NIE oznacza braku ryzyka powodzi (np. powódź opadowa, lokalne podtopienia poza obszarami MZP).	ISOK / Wody Polskie (MZP)
Ціни (RCN)	не зчитано	джерело не охоплює цю територію — повіт 2814 не публікує записів у національному сервісі RCN	RCN WFS
Загальний план ґміни (POG)	зчитано	PROJEKT: 393SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 10.0 m · zabudowa ≤20.0% · biol. czynna ≥60.0% PROJEKT planu ogólnego („Plan ogólny gminy Stawiguda") — w opracowaniu, NIE jest prawem obowiązującym; parametry mogą się zmienić. To jedyny sygnał planistyczny, gdy brak MPZP i uchwalonego POG. Zweryfikuj etap procedury w gminie.	GUGiK — plany ogólne gmin (POG)
Місткість ділянки (оцінка)	зчитано	teren po odsunięciach 4 m: ~1370 m² · maks. pow. zabudowy: ~427 m² · ~2 kondygn. · szac. PUM ~598 m² · biol. czynna ≥1280 m² Szacunek PRZESIEWOWY: odsunięcia 4 m od wszystkich granic (ściana z oknami, §12 WT; wzór przybliżony — dla działek wklęsłych zawyża), kondygnacje ~3.5 m, PUM = zabudowa × kondygnacje × 0.7 (sprawność netto). Wskaźniki z PROJEKTU planu ogólnego — mogą się zmienić do uchwalenia. Linie zabudowy, kąty dachu i inne zapisy karty terenu MPZP mogą dalej ograniczać — nie zastępuje koncepcji architekta.	geometria działki × wskaźniki PROJEKTU planu ogólnego
Охорона природи	виявлено в цій точці	Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki Działka leży w formie ochrony przyrody — możliwe ograniczenia inwestycyjne/uzgodnienia. Zweryfikuj zakres i plan ochrony.	GDOŚ — formy ochrony przyrody
Ґрунт / угіддя (EGiB)	зчитано	użytki/klasy: RIVa,RIVb,RV · pow. ewidencyjna 0.2136 ha Klasy IV–VI / użytki nierolne — odrolnienie zwykle bez zgody ministra (formalności na poziomie gminy/starostwa). Zweryfikuj wypisem z EGiB.	EGiB / KIEG — użytki i klasy bonitacyjne
Геологія (SMGP)	виявлено в цій точці	Mułki, iły i piaski wytopiskowe (osady zastoiskowe, wytopiskowe) → grunty pylasto-ilaste (wysadzinowe) — wskazane badania geotechniczne · podtopienia: poza strefą zagrożenia Geologia powierzchniowa z mapy SMGP 1:50k (PIG-PIB) + mapa zagrożeń podtopieniami — orientacyjne, w skali mapy. Nie zastępuje badań geotechnicznych gruntu; przed budową wykonaj opinię geotechniczną.	PIG-PIB — SMGP 1:50k + podtopienia
Рельєф (NMT)	зчитано	~138.8 m n.p.m. · łagodny spadek ~5.3% (opada ku SW) Wysokość i spadek z NMT GUGiK (krzyż ±40 m wokół punktu) — orientacyjne, do wstępnej oceny terenu.	GUGiK — NMT (model terenu)
Дороги поблизу	зчитано	najbliższa: droga gruntowa (trakt) (gruntowa) ~41 m · utwardzona: ulica osiedlowa (kruszywo (utwardzona)) ~261 m Fizyczna bliskość dróg wg OSM — NIE potwierdza prawnego dostępu do drogi publicznej (warunek pozwolenia na budowę). Kategoria drogi, własność działki drogowej (EGiB) i ew. służebność wymagają weryfikacji w gminie/KW.	OSM (Overpass) — drogi w okolicy
Забудова і ліс поруч	зчитано	brak zabudowy w 150 m · las: brak w 120 m Brak zabudowy w 150 m wg OSM — jeśli działka nie ma planu miejscowego, może to utrudnić uzyskanie WZ (zasada dobrego sąsiedztwa wymaga zabudowanej działki sąsiedniej). OSM bywa niekompletny.	OSM (Overpass) — zabudowa i las w sąsiedztwie
Забудова ділянки / клас енерг.	зчитано	brak budynku na działce wg OSM (prawdopodobnie niezabudowana) Brak budynku na działce wg OSM (bywa niekompletny). Dla działki niezabudowanej klasa energetyczna nie występuje — powstaje przy budowie (świadectwo charakterystyki energetycznej). Rejestr CRŚCHE dostępny pod linkiem.	OSM + rejestr CRŚCHE — zabudowa działki / klasa energetyczna
Потенційні незручності	виявлено в цій точці	linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m Obiekty potencjalnie uciążliwe wg OSM (hałas/zapach/pole EM/służebności) — zweryfikuj w terenie i w gminie. OSM bywa niekompletny: brak wpisu ≠ brak obiektu.	OSM (Overpass) — obiekty potencjalnie uciążliwe
Азбест поблизу (держреєстр)	зчитано	3 zgłosz. w 500 m · najbliżej ~358 m (dz. 197, pilność: wymagane pilne usunięcie lub zabezpieczenie) Zgłoszone wyroby azbestowe w sąsiedztwie (najczęściej dachy z eternitu) — istotne przy dłuższym horyzoncie (pylenie, utylizacja u sąsiadów). Dane deklaratywne gmin — brak wpisu ≠ brak azbestu.	Baza Azbestowa (GeoAzbest)
Інсоляція (сонячний аналіз)	зчитано	ekspozycja SW (spadek ~5.3%) · słońce w południe: lato 60° / zima 13° · dzień: 16,8 h / 7,2 h · nasłonecznienie stoku w południe: lato +2% / zima +19% vs płaski · horyzont płd. czysty (maks. ~0.7°) Analiza geometryczna słońca + horyzont z NMT (teren BEZ drzew i budynków) — orientacyjna ocena pod PV/ogród/dom; nie zastępuje analizy nasłonecznienia w projekcie.	analiza słoneczna (geometria + NMT GUGiK)
Потенціал ФЕС (PVGIS)	зчитано	~994 kWh/kWp/rok · instalacja optymalna: kąt 40°, azymut płd. · irradiancja 1231 kWh/m²/rok Roczny uzysk optymalnie ustawionej instalacji PV (1 kWp, straty 14%) wg PVGIS/JRC UE (dane satelitarne). Orientacyjnie — realny uzysk zależy od modułów, falownika, zacienienia i montażu.	PVGIS (JRC UE) — potencjał fotowoltaiczny
Кліматична зона	зчитано	strefa IV · projektowa temp. zewnętrzna -22°C Orientacyjna strefa klimatyczna wg PN-EN 12831 (na podstawie położenia) — wyznacza projektowe obciążenie cieplne budynku (dobór ogrzewania). Przy granicach stref i na wybrzeżu zweryfikuj w normie/projekcie.	Strefa klimatyczna (PN-EN 12831)
Інженерні мережі (медіа)	зчитано	kanalizacja ~216 m (pomiar zgrubny) · prąd ~142 m · woda ~217 m (pomiar zgrubny) · gaz: źródło nie obejmuje tego obszaru — sonda nie wykryła przewodów, ale nie potwierdzono, że KIUT ma dane tej sieci; to nie dowód braku sieci Odległości W LINII PROSTEJ do najbliższego przewodu wg rastra KIUT (±2 m), mierzone OD GRANICY działki; trasa przyłącza będzie dłuższa. Sieci bez potwierdzonego pokrycia w KIUT (gaz): brak przewodów w sondzie nie jest dowodem braku sieci — dane GESUT są zasilane osobno dla każdej branży. Kompletność GESUT zależy od powiatu — brak ≠ brak sieci. Warunki i koszt przyłącza określa operator (patrz warstwa OSD).	GUGiK — KIUT (GESUT)
Підключення е/е та газу (оператор)	зчитано	Energa-Operator — wniosek o warunki przyłączenia i moce przyłączeniowe na stronie operatora Warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydaje operator (OSD) na wniosek — to on przesądza o koszcie i terminie przyłącza. Operator publikuje też kwartalnie dostępne moce przyłączeniowe per stacja (GPZ). Granice obszarów OSD są historyczne — przy granicy potwierdź na stronie operatora. Gaz: dostępność i wniosek w portalu PSG (https://przylaczenie.psgaz.pl). Woda/kanalizacja: gminne przedsiębiorstwo wod-kan.	obszary OSD (Prawo energetyczne)
Зсуви / геозагрози	лише перегляд карти — без зчитування даних	— Osuwiska i tereny zagrożone ruchami masowymi (SOPO). Pokrycie głównie Karpaty i pogórze — poza nimi zwykle brak danych.	PIG-PIB — SOPO
Шум	лише перегляд карти — без зчитування даних	— Strategiczna mapa hałasu LDWN. Pokrycie krajowe obejmuje głównie główne drogi krajowe — poza nimi przeważnie brak danych.	GDDKiA / GUGiK — mapa imisyjna LDWN
Пам'ятки / зони охорони	лише перегляд карти — без зчитування даних	— Zasięgi zabytków nieruchomych / stref ochrony konserwatorskiej (NID). Wpis/strefa = uzgodnienia z konserwatorem.	NID — zabytki nieruchome
Якість повітря	зчитано	Bardzo dobry — stacja Olsztyn, ul. Puszkina (~16.3 km) Indeks jakości powietrza z najbliższej stacji GIOŚ (dane godzinowe). Stacja może być oddalona.	GIOŚ — jakość powietrza
Інтернет / покриття	зчитано	немає в цій точці Brak punktu adresowego w bazie UKE w promieniu ~150 m (działka nieadresowana/niezabudowana) — dostępność internetu sprawdź po najbliższym adresie na mapie UKE.	UKE — internet.gov.pl (SIDUSIS)
Демографія ґміни	зчитано	Stawiguda: 15 740 mieszk. (2025) · +97% od 2015 Gmina szybko rośnie — zwykle presja inwestycyjna i popyt na grunty. Dane: GUS BDL (ludność ogółem).	GUS BDL — ludność gminy

«Не зчитано» означає, що сервіс не відповів під час формування звіту, — а не що шар порожній. Такі позиції перевірте окремо в офіційному переглядачі.

Витрати на вхід і утримання

Офіційні збори та податки, пов’язані з цією ділянкою, — пораховані за законодавчими ставками. Ми не додаємо їх до ціни ділянки й не оцінюємо, чи ціна висока: вартість нерухомості встановлює лише оцінювач.

Витрати на купівлю (вторинний ринок)

Ціну під час формування звіту не вказано, тому податок на цивільно-правові дії та нотаріальну таксу пропускаємо — обидва залежать від ціни. Лишається позиція, яка від неї не залежить.

Запис права власності до іпотечної книги200 zł

Припущення: купівля від приватної особи (PCC 2%). Купівля від платника ПДВ (напр., забудовника/ґміни) — зазвичай ПДВ 23% у ціні замість PCC. Нотаріальна такса — МАКСИМУМ з розпорядження (для будівельних ділянок законодавчий ліміт — ПОЛОВИНА цієї ставки), можна домовлятися.

Річний податок (ставки 2026)

Сьогодні (сільгоспземля, аграрний податок)~71 zł / зл/рік

Після зміни призначення / як «інші землі» (макс. ставка)~1 643 zł / зл/рік

Максимальні міністерські ставки — ґміна може ухвалити нижчі. Аграрний податок як для земель поза господарством (5 ц жита/га); у господарстві ≥1 га ставка нижча. Орієнтовно.

Умовні збори — перевірте перед купівлею

Вилучення з с/г виробництва: класи IVa, IVb, V — для житлового будівництва зазвичай без збору (звільнення до 0,05 га під односімейний будинок).
Adjacency fee (opłata adiacencka): після поділу ділянки чи будівництва інфраструктури ґміною можливий збір (до 30–50% приросту вартості) — перевірте ухвали ґміни.

Офіційні процедури — збір і час

Каталог зборів і термінів для кроків, які зазвичай робить покупець. Терміни законодавчі; установи часто швидші.

Назви процедур подаємо польською — саме так вони звучать у польських установах.

Процедура	Збір	Час	Примітка
Przeglądanie księgi wieczystej online (ekw.ms.gov.pl)	bezpłatne	od ręki	Wystarczy numer KW; działy III i IV pokazują obciążenia i hipoteki.
Odpis zwykły księgi wieczystej	20–30 zł	od ręki (online) / kilka dni	20 zł elektroniczny, 30 zł papierowy.
Wypis i wyrys z miejscowego planu (MPZP)	30–250 zł	do 30 dni (zwykle szybciej)	Opłata zależy od liczby stron wypisu i arkuszy wyrysu.
Zaświadczenie o przeznaczeniu / rewitalizacji / OUZ	17 zł	do 7–30 dni	Opłata skarbowa za zaświadczenie.
Wypis z ewidencji gruntów (EGiB)	40–150 zł	od ręki do 2 tyg.	Zależnie od formy (elektroniczny/papierowy, z mapą lub bez).
Mapa zasadnicza / ewidencyjna	30–150 zł	od ręki do 2 tyg.
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ)	598 zł (opłata; możliwe zwolnienia)	kilka miesięcy	Лише без місцевого плану. Від 1.09.2026 за новою заявою — лише в ґміні з чинним загальним планом, а для нового будинку — в OUZ. Гербовий збір; власник або вічний користувач часто звільнений.
Warunki przyłączenia do sieci (prąd/woda/gaz)	bezpłatne	2–8 tyg. na odpowiedź gestora	Wniosek do gestora sieci; koszt samego przyłącza wynika dopiero z warunków.
Badania geotechniczne gruntu (2–4 odwierty + opinia)	1500–4000 zł	1–3 tyg.	Cena rynkowa usługi; przy trudnych gruntach drożej.
Wznowienie znaków granicznych / okazanie granic (geodeta)	2000–4500 zł	3–8 tyg.	Cena rynkowa, zależna od liczby punktów granicznych.
Zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej	bezpłatne przy budownictwie mieszkaniowym (inne cele: opłata skarbowa 82 zł)	do 30 dni	Zwolnienie z opłaty zależy od CELU (mieszkaniowy), nie kategorii drogi; budowa zjazdu na koszt inwestora.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (klasy chronione)	zależne od klasy i powierzchni — policz w starostwie	1–2 mies.	Należność + opłaty roczne wg ustawy o ochronie gruntów rolnych; dla RIV i słabszych poza miastem zwykle bez opłat.
Wycena u rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy)	800–2500 zł	1–3 tyg.	Jedyna legalna droga do ustalenia wartości nieruchomości (UGN).

Податкові ставки чинні до 2026-12-31; версія каталогу процедур — 2026-08. Після цих дат перевірте чинні офіційні оголошення.

Орієнтовні розрахунки за законодавчими/максимальними ставками — не замінюють інформації з ґміни, нотаріуса чи податкового радника.

Аркуш не містить вартості нерухомості й порівняння з ціною оголошення (закон про управління нерухомістю).

Ринок поблизу

Продаж ґміною (BIP)

Цієї ділянки немає в оголошеннях про торги ґміни Stawiguda (перевірено 6 оголошень).

Оголошення про торги в BIP ↗

https://bip.stawiguda.pl/wiadomosci/495

Джерело охоплює лише ґмінні, повітові та державні землі — ділянка приватного власника тут ніколи не з’явиться. Відсутність запису не означає «не продається».

Схожі ділянки на продаж поблизу

Портали не публікують номерів ділянок, тому збіг 1:1 неможливий. Натомість — пошуки з готовими фільтрами: радіус 5 км, площа 1 300–3 000 м².

Otodom — ділянки в радіусі 5 км ↗
https://www.otodom.pl/pl/wyniki/sprzedaz/dzialka/warminsko--mazurskie/olsztynski/stawiguda/wymoj?distanceRadius=5&areaMin=1300&areaMax=3000
OLX — ділянки в радіусі 5 км ↗
https://www.olx.pl/nieruchomosci/dzialki/sprzedaz/stawiguda/?search%5Bdist%5D=5&search%5Bfilter_float_m%3Afrom%5D=1300&search%5Bfilter_float_m%3Ato%5D=3000

Посилання ведуть на зовнішні сервіси; результати й ціни — їхній вміст, а не наша оцінка.

Коментар ШІ

Синтез звіту мовною моделлю — перехресні висновки, план дій, переговорний бриф, готовий лист до ґміни. Входить у вартість паспорта.

Аналіз згенеровано ШІ — може містити помилки. Перевірте у фахівця.

версія промпту 2026-10-03.1+grounding+hold+n6b+rcn-unchecked · згенеровано 05.10.2026, 12:07 · формальна перевірка: пройдена

Коментар ШІ неактуальний — його створено за попередніми правилами або за попереднім зчитуванням даних.

Вердикт, картки для перемовин і питання над цим аналізом обчислюють сталі правила з даних, і саме вони мають перевагу. Аналіз ШІ їх розгортає та впорядковує. Якщо він постав до зміни правил, він може розходитися з вердиктом — тоді діє вердикт.

Головний висновок

Działka w gminie Stawiguda o niepotwierdzonym MPZP i braku zabudowy w promieniu 150 m, co przy wejściu w życie wymogów reformy planistycznej po 1.09.2026 rodzi kluczowe ryzyko formalne uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przed wpłatą zadatku konieczne jest ustalenie w gminie statusu planu ogólnego oraz obszaru uzupełnienia zabudowy, a także weryfikacja uzgodnień środowiskowych wynikających z położenia w Obszarze Chronionego Krajobrazu Doliny Pasłęki.

Перехресні висновки

високийBrak MPZP i izolacja przestrzenna a rygory reformy planistycznej

Rejestry nie potwierdziły MPZP, a w odległości 150 m nie wykryto żadnej zabudowy. Po 1.09.2026 nowy wniosek o WZ wymaga uchwalonego planu ogólnego i położenia w obszarze uzupełnienia zabudowy, a brak bezpośrednich sąsiadów utrudnia spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa. Należy sprawdzić w Urzędzie Gminy Stawiguda, czy gmina uchwaliła plan ogólny i czy działka została objęta obszarem uzupełnienia zabudowy.

Що б це змінило: Przedłożenie przez sprzedającego ostatecznej decyzji WZ wydanej na wniosek złożony przed 16.10.2025 lub zaświadczenia o obowiązującym MPZP dopuszczającym zabudowę.

Впевненість: середня впевненість· pog · otoczenie

середнійReżim Doliny Pasłęki w zestawieniu z gruntami wysadzinowymi

Nieruchomość znajduje się w Obszarze Chronionego Krajobrazu Doliny Pasłęki, co wiąże się z ograniczeniami środowiskowymi, a profil geologiczny wskazuje na grunty pylasto-ilaste i osady zastoiskowe podatne na wysadziny. Wymaga to równoległej weryfikacji uchwały krajobrazowej pod kątem zakazów zabudowy oraz wykonania badań nośności podłoża przed adaptacją projektu.

Що б це змінило: Przedstawienie opinii geotechnicznej wykazującej korzystne warunki posadowienia oraz brak kolizji inwestycji z zakazami uchwały o OChK.

Впевненість: середня впевненість· przyroda · geologia

середнійOddalenie infrastruktury technicznej i dojazd traktem nieutwardzonym

Kanalizacja i sieć wodociągowa oddalone są o ponad 215 m, prąd o ~142 m, a dojazd do działki prowadzi drogą gruntową odległą o ~261 m od nawierzchni utwardzonej. Realizacja inwestycji będzie wymagać znacznych nakładów na przyłącza i uregulowania kwestii dostępności komunikacyjnej przed podjęciem prac budowlanych.

Що б це змінило: Potwierdzenie przez gminę lub gestorów sieci realizacji rozbudowy infrastruktury drogowej i przesyłowej w bezpośrednim sąsiedztwie działki.

Впевненість: середня впевненість· media · dojazd

середнійKorytarz linii 220 kV a przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną

W odległości ~161 m przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 220 kV (Włocławek – Olsztyn). Chociaż projekt planu ogólnego wskazuje kierunek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (393SJ), bliskość infrastruktury przesyłowej wymaga weryfikacji uciążliwości elektromagnetycznej, hałasu oraz stref ograniczonego zagospodarowania.

Що б це змінило: Oględziny w terenie i pomiary potwierdzające brak uciążliwości akustycznej oraz brak ograniczeń budowlanych wynikających ze strefy technologicznej linii.

Впевненість: середня впевненість· otoczenie · pog

План дій

Перед завдатком

Weryfikacja numeru księgi wieczystej w ekw.ms.gov.pl pod kątem służebności dojazdu i obciążeń w działach III i IV
Де: Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl) · Вартість: bezpłatne · Час: od ręki
Złożenie wniosku o zaświadczenie o przeznaczeniu terenu, statusie planu ogólnego oraz objęciu działki obszarem uzupełnienia zabudowy (OUZ)
Де: Urząd Gminy Stawiguda · Вартість: 17 zł · Час: do 7–30 dni
Poproszenie sprzedającego o kopie dotychczas wydanych decyzji WZ lub potwierdzenie złożenia wniosku o WZ w przeszłości
Де: Sprzedający

Перед нотаріальним актом

Pobranie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków w celu potwierdzenia klasoużytków (RIVa, RIVb, RV) oraz granic
Де: Starostwo Powiatowe w Olsztynie · Вартість: 40–150 zł · Час: od ręki do 2 tyg.
Poproszenie sprzedającego o kopie wydanych warunków przyłączenia do sieci (woda, kanalizacja, prąd) albo o pisemną zgodę na wystąpienie o nie
Де: Sprzedający / gestorzy sieci (Energa-Operator, gmina) · Вартість: bezpłatne · Час: 2–8 tyg. na odpowiedź gestora

Перед проєктом

Wykonanie opinii geotechnicznej z odwiertami podłoża (grunty pylasto-ilaste, osady zastoiskowe)
Де: Uprawniony geotechnik · Вартість: 1500–4000 zł · Час: 1–3 tyg.

Бриф для перемовин

Niepotwierdzony MPZP oraz brak zabudowy w promieniu 150 mчастково усувний

Brak bezpośredniego sąsiedztwa i rygory uzyskiwania WZ po 1.09.2026 przenoszą na kupującego całkowite ryzyko planistyczne, co obniża pewność inwestycyjną gruntu.

Oddalenie sieci elektroenergetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej (>140–217 m)усувний ризик

Konieczność doprowadzenia mediów z odległości ponad 200 m wymaga nakładów infrastrukturalnych i wydłuża proces przygotowania terenu pod budowę.

Położenie w Obszarze Chronionego Krajobrazu Doliny Pasłękiнеусувний ризик

Stałe ograniczenia środowiskowe i konieczność dodatkowych uzgodnień narzucają rygory zagospodarowania, których nie można wyeliminować.

Sąsiedztwo napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV (~161 m)неусувний ризик

Obecność napowietrznej linii wysokiego napięcia w bliskim zasięgu wzrokowym trwale obniża walory użytkowe oraz komfort zamieszkania.

Вердикт за сценарієм

Односімейний будинокДомовляйся або з'ясуй перед завдаткомNiepotwierdzony MPZP, brak zabudowy w 150 m oraz odległość od sieci technicznych wymagają wyjaśnienia statusu planistycznego i warunków przyłączeniowych przed wpłatą zadatku.

ІнвестиціяДомовляйся або з'ясуй перед завдаткомNiepewność co do możliwości uzyskania decyzji WZ po 1.09.2026 oraz koszty doprowadzenia infrastruktury rodzą ryzyko blokady kapitału.

РекреаціяДомовляйся або з'ясуй перед завдаткомReżim Obszaru Chronionego Krajobrazu Doliny Pasłęki oraz brak mediów na działce wymagają sprawdzenia dopuszczalności obiektów rekreacyjnych w gminie.

Сигнали ризику

високий

Niepotwierdzony status planistyczny działki

KIMPZP nie zwróciło planu miejscowego. Przy braku MPZP i wniosku o WZ po 1.09.2026 konieczne jest obowiązywanie POG i wyznaczenie OUZ; należy to formalnie zweryfikować w Urzędzie Gminy Stawiguda.

середній

Położenie w Obszarze Chronionego Krajobrazu Doliny Pasłęki

Forma ochrony przyrody narzuca zakazy i nakazy wynikające z właściwej uchwały sejmiku województwa; konieczna weryfikacja dopuszczalnych gabarytów i rodzaju zabudowy.

середній

Grunty pylasto-ilaste podatne na wysadziny

Obecność osadów wytopiskowych i zastoiskowych rodzi ryzyko utrudnionego posadowienia budynku; wymaga to wykonania badań geotechnicznych przed wyborem fundamentów.

низький

Przebieg napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV

Linia wysokiego napięcia w odległości ~161 m może generować uciążliwość krajobrazową i akustyczną w czasie wilgotnej pogody; wymaga to weryfikacji w terenie.

Готові листи до установ

Текст листа польською, бо він адресований польській установі або продавцеві.

Urząd Gminy Stawiguda

Pytania do urzędu przed zakupem działki 63/18

[miejscowość], [data]

[imię i nazwisko]
[adres do korespondencji]
[telefon lub e-mail]

Wójt Gminy Stawiguda
Urząd Gminy Stawiguda

Dotyczy: działka nr 63/18, obręb Wymój (identyfikator 281411_2.0014.63/18)

Szanowni Państwo,

rozważam zakup tej działki. Zanim podejmę decyzję, proszę o odpowiedź na poniższe pytania:

1. Czy działka jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP)? Jeśli tak, proszę o numer i datę uchwały oraz symbol i przeznaczenie terenu, w którym leży działka.
2. Jeśli planu miejscowego nie ma, proszę o informację, czy w dniu odpowiedzi można dla tej działki wszcząć postępowanie o ustalenie warunków zabudowy (WZ), a jeśli nie, to dlaczego. Czy dla działek sąsiednich wydano decyzje o warunkach zabudowy?
3. Czy obowiązuje plan ogólny? Jeśli tak, proszę o numer i datę uchwały oraz nazwę strefy planistycznej, w której leży działka. Czy działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy? Jeśli planu ogólnego nie ma, proszę o informację, na jakim etapie jest procedura.
4. Jaką kategorię ma droga, z której działka ma być obsługiwana? Kto nią zarządza i kto jest właścicielem działki drogowej?
5. Czy działkę można przyłączyć do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej? Czy planuje się rozbudowę tych sieci w tym rejonie? Jeśli nie, czy dopuszcza się własne ujęcie wody i przydomową oczyszczalnię ścieków?
6. Czy działka leży w granicach formy ochrony przyrody? Jeśli tak, jakie zakazy z niej wynikają i który organ uzgadnia zamierzenia inwestycyjne?
7. Czy obowiązuje uchwała ustalająca stawkę opłaty adiacenckiej? Czy dla tej działki albo jej sąsiedztwa planuje się podział lub budowę infrastruktury technicznej, z którymi taka opłata mogłaby się wiązać?

Jeśli odpowiedź na któreś pytanie wymaga osobnego wniosku albo opłaty, proszę o wskazanie trybu. Odpowiedź proszę przesłać na adres podany wyżej.

Z poważaniem
[podpis]

Продавцеві

Pytania do sprzedającego przed zakupem działki 63/18

[miejscowość], [data]

Dotyczy: działka nr 63/18, obręb Wymój (identyfikator 281411_2.0014.63/18)

Dzień dobry,

rozważam zakup tej działki. Przed decyzją proszę o odpowiedź na kilka pytań, a tam, gdzie to możliwe, o kopie dokumentów:

1. Jaki jest numer księgi wieczystej działki? Chcę sprawdzić działy III i IV (obciążenia i hipoteki).
2. Czy granice działki okazywał albo wznawiał geodeta? Czy są spory graniczne z sąsiadami?
3. Czy dla działki występowano o decyzję o warunkach zabudowy, a jeśli tak, to kiedy i z jakim skutkiem? Proszę o kopię decyzji albo numer sprawy.
4. Jak działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, a jeśli przez służebność albo udział w drodze wewnętrznej, to czy wpisano to do księgi wieczystej?
5. Czy dla działki wydano warunki przyłączenia do sieci (energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz)? Jeśli tak, proszę o kopie albo numery spraw, a jeśli nie — o informację, czy wystąpią Państwo o nie jako właściciel albo udzielą mi pisemnej zgody na złożenie wniosku przed zakupem.
6. Czy w okolicy działa coś uciążliwego, na przykład hałas albo zapach? Czy mieszkańcy składali skargi?

Z góry dziękuję za odpowiedź.

[imię i nazwisko]
[telefon lub e-mail]

Застереження

Звіт має оглядовий, аналітичний і статистичний характер — це попередній скринінг локації.
Він не є визначенням вартості нерухомості у розумінні польського Закону про управління нерухомістю та не є звітом про оцінку (operat szacunkowy).
Дані походять із публічних державних сервісів, наданих «як є» (as is), і можуть бути неповними або застарілими.
Аналітичний зміст згенеровано ШІ і він може містити помилки — не замінює перевірки фахівцем (юрист, геодезист, ліцензований оцінювач).

Прогалини в даних: Rejestr KIMPZP nie zwrócił danych o MPZP — wymaga to uzyskania oficjalnego zaświadczenia o przeznaczeniu terenu w Urzędzie Gminy Stawiguda. · Warstwa SOPO dla osuwisk jest dostępna wyłącznie w formie podglądu rastrowego — status geologiczny wymaga potwierdzenia w rejestrze osuwisk lub opinii uprawnionego geologa. · Brak danych w rejestrze UKE dla tego punktu wynika z braku istniejącego adresu na działce niezabudowanej — dostępność łączy szerokopasmowych wymaga sprawdzenia najbliższych posesji.

Narzędzie PRZESIEWOWE. Nie zastępuje operatu rzeczoznawcy majątkowego, wypisu i wyrysu z MPZP ani porady prawnej. Dane pochodzą z otwartych usług rządowych (GUGiK / Geoportal) i mogą być niekompletne lub nieaktualne.

Нотатки з розмов

Місце для домовленостей із ґміною, продавцем і нотаріусом.

ⓘ Звіт збережено до впровадження версіювання оцінки.