Sample report — a showcase parcel, not yours

Scenario:

Solertio·Parcela

Plot passport · wymoj

Plot passport

Verdict, arguments and the full list of questions — print-ready, with space for answers from the municipality and the seller.

281411_2.0014.63/18 · Wymój · Stawiguda · powiat olsztyński · warmińsko-mazurskie · ~2,134 m²

Report generated: October 5, 2026 · Scenario: Single-family home · 53.66461, 20.35523 (WGS84)

Facts from the registers

OK	Parcel	63/18 · ~2,134 m²
Warning	Zoning plan	not confirmed — check with the municipality
OK	Flood	outside MZP zones
Warning	Nature	Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki
OK	Soil	RIVa,RIVb,RV
Information	General plan	PROJEKT: 393SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 10.0 m · zabudowa ≤20.0% · biol. czynna ≥60.0%
Warning	Geology	grunty pylasto-ilaste (wysadzinowe) — wskazane badania geotechniczne · podtopienia: poza strefą zagrożenia
Information	Road nearby	droga gruntowa (trakt) (gruntowa) ~41 m
Warning	Legal access	not confirmed — check with the municipality and land register
Warning	Nuisances	linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m
Information	Asbestos	najbliżej ~358 m (dz. 197, pilność: wymagane pilne usunięcie lub zabezpieczenie)
Information	Buildings	brak zabudowy w 150 m
OK	Sun	SW (spadek ~5.3%)
OK	Terrain	łagodny spadek ~5.3% (opada ku SW)
Information	Prices (RCN)	the source does not cover this area — county 2814 publishes no records to the national RCN service
OK	Air	Bardzo dobry

As of the report generation date — from open government services (GUGiK, KIMPZP, RCN, ISOK and others).

Verdict & arguments

Negotiate or clarify before the deposit

Scenario: Single-family home · high data confidence

Some items a document settles, others stay with the parcel for good. Clarify first, then talk about terms.

Blockers

Check the prohibitions and required approvals (environmental authority, protection resolution).
Detected fact: Forma ochrony przyrody: Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki · Where to confirm it: GDOŚ Geoserwis (extent of the protection form) / regional environmental authority (prohibitions and approvals)
Answer / findings:

For the conversation about terms

Order a geotechnical opinion (bearing capacity, groundwater) before design.
Detected fact: Geologia: grunty wskazujące na badania geotechniczne · Where to confirm it: licensed specialist (geotechnician / designer)
Answer / findings:
Apply for connection conditions (power, water, sewage, gas) with the operators.
Detected fact: Najdalsze z przyłączy (woda/prąd/kanalizacja): ~217 m od granicy działki, pomiar zgrubny (KIUT) · Where to confirm it: network operator (connection conditions)
Answer / findings:
Check the surroundings on site at different times and ask about the nuisance history.
Detected fact: Obiekt potencjalnie uciążliwy: linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the item
Answer / findings:
Check the real distances to services, school and public transport on site.
Detected fact: Walk-score 16/100 (otoczenie) · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the item
Answer / findings:

To clarify

Ask the municipality whether a local plan covers the parcel and, if not, whether a general plan is in force and whether the parcel lies within an infill development area (OUZ).
Detected fact: MPZP niepotwierdzony w rejestrach — od 1.09.2026 WZ na nowy wniosek tylko przy obowiązującym POG, dla nowego budynku także w OUZ (zweryfikuj w gminie) · Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)
Answer / findings:
Check on site and at the municipality whether the good-neighbour condition is met.
Detected fact: Brak zabudowy w 150 m — jeśli zabudowa miałaby iść przez WZ, trudniej o dobre sąsiedztwo · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the item
Answer / findings:
Confirm legal access to a public road (land register, road authority, municipality) — without it there is no building permit.
Detected fact: Prawny dostęp do drogi i przyłącza (media) — do potwierdzenia w gminie/u operatorów · Where to confirm it: land and mortgage register (ekw.ms.gov.pl)
Answer / findings:
From 1 Sep 2026, a planning-conditions decision (WZ) on a new application can be issued only in a municipality with a general plan in force. For a new building, the parcel must also, as a rule, lie within an infill development area (OUZ). We confirmed neither the general plan nor the OUZ. Before the deposit, establish this at the municipality and ask whether a WZ application has already been filed for the parcel.
Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)
Answer / findings:
No plan in the national plan integration — this is not proof that the municipality has no plan.
Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)
Answer / findings:
Landslides (SOPO) are available only as a raster tile — visual reading; confirm the landslide register with SOPO/PIG or the municipality.
Where to confirm it: licensed specialist (geotechnician / designer)
Answer / findings:

Bargaining cards

Nature protection form

What was detected:The parcel lies within a nature protection form.

Why it is an argument:A protection form carries prohibitions and approvals that no agreement between the parties can lift.

How to work with it:Establish the prohibitions from the resolution or protection plan and check whether your intent fits them at all.

Source: Forma ochrony przyrody: Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki · Where to confirm it: GDOŚ Geoserwis (extent of the protection form) / regional environmental authority (prohibitions and approvals)

Ground and terrain

What was detected:Geological data or the terrain model indicate difficult foundation conditions.

Why it is an argument:Ground conditions and slope translate into the scope of earthworks and the foundation solution.

How to work with it:Order a geotechnical opinion before deciding — the result is a hard argument in the conversation about terms.

Source: Geologia: grunty wskazujące na badania geotechniczne · Where to confirm it: licensed specialist (geotechnician / designer)

Nuisance in the surroundings

What was detected:An object or phenomenon lowering comfort was detected nearby.

Why it is an argument:A nuisance in the neighbourhood stays with the parcel and affects everyday use.

How to work with it:Check the nuisance at different times of day and ask the seller about a history of complaints.

Source: Obiekt potencjalnie uciążliwy: linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the item

Utilities and connections

What was detected:Utility networks are distant or none were detected within the probe range.

Why it is an argument:Distance to the network translates into the scope of works and the waiting time for connection.

How to work with it:Apply for connection conditions with the operators — the document says more than a distance on a map.

Source: Najdalsze z przyłączy (woda/prąd/kanalizacja): ~217 m od granicy działki, pomiar zgrubny (KIUT) · Where to confirm it: network operator (connection conditions)

Good-neighbour rule

What was detected:No buildings were detected within 150 m. If development were to go through a planning-conditions decision (WZ), there would be nothing to refer to.

Why it is an argument:A WZ decision requires a developed neighbouring plot accessible from the same public road, also within an infill development area. Without one, a WZ decision is often hard or impossible.

How to work with it:Verify the surroundings on site and ask the municipality whether a WZ decision is available here at all and which decisions were issued nearby.

Source: Brak zabudowy w 150 m — jeśli zabudowa miałaby iść przez WZ, trudniej o dobre sąsiedztwo · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the item

Local plan not confirmed

What was detected:No binding local plan was read at this point. Without one, from 1 Sep 2026 a planning-conditions decision (WZ) on a new application can be issued only in a municipality with a general plan in force. For a new building, the parcel must also, as a rule, lie within an infill development area (OUZ).

Why it is an argument:Even where a WZ decision is available, it is not guaranteed: it depends, among other things, on the good-neighbour rule and access to a public road.

How to work with it:Ask the seller whether a WZ decision already exists for the parcel or whether an application was filed by 31 Aug 2026. Such an application may be processed under the previous rules. Missing a decision is a risk you take on — say so openly.

Source: MPZP niepotwierdzony w rejestrach — od 1.09.2026 WZ na nowy wniosek tylko przy obowiązującym POG, dla nowego budynku także w OUZ (zweryfikuj w gminie) · Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)

Planning status (reform gate)

What was detected:The reform decision tree assigned a status other than “covered by a local plan”.

Why it is an argument:The status decides whether building follows the plan, the infill area, or waits for the general plan.

How to work with it:Confirm the status at the municipality before you commit to any investment date.

Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)

Questions

For the seller (6)

What is the land and mortgage register number? Ask for access to sections III and IV (encumbrances, easements, mortgages).
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Were the boundaries shown or restored by a surveyor? Are there boundary disputes with neighbours?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Was a planning-conditions decision applied for? When and with what result?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Does the parcel have legal access to a public road? If through an easement — is it entered in the land register?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Have connection conditions been issued for utilities? Ask for copies or case numbers.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Is anything nearby a nuisance (noise, odour, traffic)? Have residents complained?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________

For the municipal or city office and other offices (6)

Does the municipality have a betterment-levy resolution and does it plan a subdivision or infrastructure here?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Can a planning-conditions decision be obtained for this parcel today? What decisions were issued nearby?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
What is the category of the access road and who owns the road plot?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
What are the connection conditions for the water and sewage networks for this plot? Does the municipality plan to extend the networks here and, if not, does it allow a private well and an on-site treatment plant?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
What prohibitions and approvals apply under this nature protection form?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
What stage is the municipal general plan at and which zone is foreseen for this parcel?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________

To check yourself (6)

Check sections III and IV of the land and mortgage register yourself at ekw.ms.gov.pl.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Check on site whether neighbouring development meets the good-neighbour rule and is accessible from the same road.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Order a geotechnical opinion: bearing capacity and groundwater level.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Apply to the operator for electricity connection conditions for this plot — the document states where the connection point is and what the lead time is.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Download the landslide register card (SOPO) and check the required geological-engineering documentation.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Obtain an extract from the land register (EGiB) and confirm land use and soil quality classes.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________

A verdict derived from detected data — not a valuation and not legal advice. We give no amounts and no pricing advice; you set the terms yourself.

To verify at the office

Items generated from the gaps and signals of THIS report — not a generic list. Write down what you were told, and by whom.

Land register number + sections III and IV (encumbrances, easements, mortgages) — e-court land register (ekw.ms.gov.pl)
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Is the parcel covered by a local plan? If not, can a zoning decision (WZ) be obtained for it today, and has such an application already been filed? What WZ decisions were recently issued nearby? — municipal planning office
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Is a general plan in force in the municipality? If so, which zone covers the parcel and is it within the infill development area (OUZ); if not, what stage is the draft at? — municipal office
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Extract from the land register (EGiB) confirming land use and soil classes — county office (starostwo; in a city with county rights — the city office)
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Legal access to a public road (road category, ownership of the road parcel, possible easement) — municipality / road authority + land register
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Connection terms: electricity, water, sewage/septic, gas — network operators (connection condition requests)
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Transmission easement / technological corridor of the nearby power line — land register + grid operator
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
What prohibitions apply within this nature protection form (regional assembly resolution / protection plan)? — RDOŚ / municipality
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Geotechnical opinion before foundation design (bearing capacity, groundwater) — licensed geotechnician
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Is the parcel or its surroundings under conservation protection / heritage records? — regional monument conservator / municipality
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Certificates for the notarial deed: revitalisation area / special zone and simplified forest management plan — municipality + county office
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________

The questions cover what maps cannot show: land-register encumbrances, municipal practice and required approvals. Ask for the answers in writing.

Readout sheet

Every layer checked for this parcel — including the ones we could not read.

Read on: 10/05/2026, 12:06 PM

Layer	Status	Readout	Source
Zoning plan	read	not confirmed — check with the municipality Stawiguda: brak wyniku dla wskazanego obszaru	KIMPZP WMS
Flood	read	poza obszarami zagrożenia powodziowego MZP Punkt poza strefami MZP (odczyt ISOK w punkcie). Brak działki w mapach zagrożenia powodziowego (MZP) NIE oznacza braku ryzyka powodzi (np. powódź opadowa, lokalne podtopienia poza obszarami MZP).	ISOK / Wody Polskie (MZP)
Prices (RCN)	not read	the source does not cover this area — county 2814 publishes no records to the national RCN service	RCN WFS
Municipal general plan (POG)	read	PROJEKT: 393SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 10.0 m · zabudowa ≤20.0% · biol. czynna ≥60.0% PROJEKT planu ogólnego („Plan ogólny gminy Stawiguda") — w opracowaniu, NIE jest prawem obowiązującym; parametry mogą się zmienić. To jedyny sygnał planistyczny, gdy brak MPZP i uchwalonego POG. Zweryfikuj etap procedury w gminie.	GUGiK — plany ogólne gmin (POG)
Development capacity (estimate)	read	teren po odsunięciach 4 m: ~1370 m² · maks. pow. zabudowy: ~427 m² · ~2 kondygn. · szac. PUM ~598 m² · biol. czynna ≥1280 m² Szacunek PRZESIEWOWY: odsunięcia 4 m od wszystkich granic (ściana z oknami, §12 WT; wzór przybliżony — dla działek wklęsłych zawyża), kondygnacje ~3.5 m, PUM = zabudowa × kondygnacje × 0.7 (sprawność netto). Wskaźniki z PROJEKTU planu ogólnego — mogą się zmienić do uchwalenia. Linie zabudowy, kąty dachu i inne zapisy karty terenu MPZP mogą dalej ograniczać — nie zastępuje koncepcji architekta.	geometria działki × wskaźniki PROJEKTU planu ogólnego
Nature protection	detected at this point	Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki Działka leży w formie ochrony przyrody — możliwe ograniczenia inwestycyjne/uzgodnienia. Zweryfikuj zakres i plan ochrony.	GDOŚ — formy ochrony przyrody
Soil / land use (EGiB)	read	użytki/klasy: RIVa,RIVb,RV · pow. ewidencyjna 0.2136 ha Klasy IV–VI / użytki nierolne — odrolnienie zwykle bez zgody ministra (formalności na poziomie gminy/starostwa). Zweryfikuj wypisem z EGiB.	EGiB / KIEG — użytki i klasy bonitacyjne
Geology (SMGP)	detected at this point	Mułki, iły i piaski wytopiskowe (osady zastoiskowe, wytopiskowe) → grunty pylasto-ilaste (wysadzinowe) — wskazane badania geotechniczne · podtopienia: poza strefą zagrożenia Geologia powierzchniowa z mapy SMGP 1:50k (PIG-PIB) + mapa zagrożeń podtopieniami — orientacyjne, w skali mapy. Nie zastępuje badań geotechnicznych gruntu; przed budową wykonaj opinię geotechniczną.	PIG-PIB — SMGP 1:50k + podtopienia
Terrain (DEM)	read	~138.8 m n.p.m. · łagodny spadek ~5.3% (opada ku SW) Wysokość i spadek z NMT GUGiK (krzyż ±40 m wokół punktu) — orientacyjne, do wstępnej oceny terenu.	GUGiK — NMT (model terenu)
Nearby roads	read	najbliższa: droga gruntowa (trakt) (gruntowa) ~41 m · utwardzona: ulica osiedlowa (kruszywo (utwardzona)) ~261 m Fizyczna bliskość dróg wg OSM — NIE potwierdza prawnego dostępu do drogi publicznej (warunek pozwolenia na budowę). Kategoria drogi, własność działki drogowej (EGiB) i ew. służebność wymagają weryfikacji w gminie/KW.	OSM (Overpass) — drogi w okolicy
Buildings and forest nearby	read	brak zabudowy w 150 m · las: brak w 120 m Brak zabudowy w 150 m wg OSM — jeśli działka nie ma planu miejscowego, może to utrudnić uzyskanie WZ (zasada dobrego sąsiedztwa wymaga zabudowanej działki sąsiedniej). OSM bywa niekompletny.	OSM (Overpass) — zabudowa i las w sąsiedztwie
Parcel development / energy class	read	brak budynku na działce wg OSM (prawdopodobnie niezabudowana) Brak budynku na działce wg OSM (bywa niekompletny). Dla działki niezabudowanej klasa energetyczna nie występuje — powstaje przy budowie (świadectwo charakterystyki energetycznej). Rejestr CRŚCHE dostępny pod linkiem.	OSM + rejestr CRŚCHE — zabudowa działki / klasa energetyczna
Potential nuisances	detected at this point	linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m Obiekty potencjalnie uciążliwe wg OSM (hałas/zapach/pole EM/służebności) — zweryfikuj w terenie i w gminie. OSM bywa niekompletny: brak wpisu ≠ brak obiektu.	OSM (Overpass) — obiekty potencjalnie uciążliwe
Asbestos nearby (national registry)	read	3 zgłosz. w 500 m · najbliżej ~358 m (dz. 197, pilność: wymagane pilne usunięcie lub zabezpieczenie) Zgłoszone wyroby azbestowe w sąsiedztwie (najczęściej dachy z eternitu) — istotne przy dłuższym horyzoncie (pylenie, utylizacja u sąsiadów). Dane deklaratywne gmin — brak wpisu ≠ brak azbestu.	Baza Azbestowa (GeoAzbest)
Sunlight (solar analysis)	read	ekspozycja SW (spadek ~5.3%) · słońce w południe: lato 60° / zima 13° · dzień: 16,8 h / 7,2 h · nasłonecznienie stoku w południe: lato +2% / zima +19% vs płaski · horyzont płd. czysty (maks. ~0.7°) Analiza geometryczna słońca + horyzont z NMT (teren BEZ drzew i budynków) — orientacyjna ocena pod PV/ogród/dom; nie zastępuje analizy nasłonecznienia w projekcie.	analiza słoneczna (geometria + NMT GUGiK)
PV potential (PVGIS)	read	~994 kWh/kWp/rok · instalacja optymalna: kąt 40°, azymut płd. · irradiancja 1231 kWh/m²/rok Roczny uzysk optymalnie ustawionej instalacji PV (1 kWp, straty 14%) wg PVGIS/JRC UE (dane satelitarne). Orientacyjnie — realny uzysk zależy od modułów, falownika, zacienienia i montażu.	PVGIS (JRC UE) — potencjał fotowoltaiczny
Climate zone	read	strefa IV · projektowa temp. zewnętrzna -22°C Orientacyjna strefa klimatyczna wg PN-EN 12831 (na podstawie położenia) — wyznacza projektowe obciążenie cieplne budynku (dobór ogrzewania). Przy granicach stref i na wybrzeżu zweryfikuj w normie/projekcie.	Strefa klimatyczna (PN-EN 12831)
Utilities (infrastructure)	read	kanalizacja ~216 m (pomiar zgrubny) · prąd ~142 m · woda ~217 m (pomiar zgrubny) · gaz: źródło nie obejmuje tego obszaru — sonda nie wykryła przewodów, ale nie potwierdzono, że KIUT ma dane tej sieci; to nie dowód braku sieci Odległości W LINII PROSTEJ do najbliższego przewodu wg rastra KIUT (±2 m), mierzone OD GRANICY działki; trasa przyłącza będzie dłuższa. Sieci bez potwierdzonego pokrycia w KIUT (gaz): brak przewodów w sondzie nie jest dowodem braku sieci — dane GESUT są zasilane osobno dla każdej branży. Kompletność GESUT zależy od powiatu — brak ≠ brak sieci. Warunki i koszt przyłącza określa operator (patrz warstwa OSD).	GUGiK — KIUT (GESUT)
Power & gas connection (operator)	read	Energa-Operator — wniosek o warunki przyłączenia i moce przyłączeniowe na stronie operatora Warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydaje operator (OSD) na wniosek — to on przesądza o koszcie i terminie przyłącza. Operator publikuje też kwartalnie dostępne moce przyłączeniowe per stacja (GPZ). Granice obszarów OSD są historyczne — przy granicy potwierdź na stronie operatora. Gaz: dostępność i wniosek w portalu PSG (https://przylaczenie.psgaz.pl). Woda/kanalizacja: gminne przedsiębiorstwo wod-kan.	obszary OSD (Prawo energetyczne)
Landslides / geohazards	map preview only — no data read	— Osuwiska i tereny zagrożone ruchami masowymi (SOPO). Pokrycie głównie Karpaty i pogórze — poza nimi zwykle brak danych.	PIG-PIB — SOPO
Noise	map preview only — no data read	— Strategiczna mapa hałasu LDWN. Pokrycie krajowe obejmuje głównie główne drogi krajowe — poza nimi przeważnie brak danych.	GDDKiA / GUGiK — mapa imisyjna LDWN
Monuments / heritage zones	map preview only — no data read	— Zasięgi zabytków nieruchomych / stref ochrony konserwatorskiej (NID). Wpis/strefa = uzgodnienia z konserwatorem.	NID — zabytki nieruchome
Air quality	read	Bardzo dobry — stacja Olsztyn, ul. Puszkina (~16.3 km) Indeks jakości powietrza z najbliższej stacji GIOŚ (dane godzinowe). Stacja może być oddalona.	GIOŚ — jakość powietrza
Internet / coverage	read	none at this point Brak punktu adresowego w bazie UKE w promieniu ~150 m (działka nieadresowana/niezabudowana) — dostępność internetu sprawdź po najbliższym adresie na mapie UKE.	UKE — internet.gov.pl (SIDUSIS)
Municipal demography	read	Stawiguda: 15 740 mieszk. (2025) · +97% od 2015 Gmina szybko rośnie — zwykle presja inwestycyjna i popyt na grunty. Dane: GUS BDL (ludność ogółem).	GUS BDL — ludność gminy

“Not read” means the service did not answer while the report was being built — not that the layer is empty. Check those entries separately in the official viewer.

Entry and holding costs

Official fees and taxes tied to this parcel, computed from statutory rates. We do not add them to the asking price and we do not judge whether that price is high: only a licensed valuer establishes what a property is worth.

Purchase costs (secondary market)

No price was given when the report was built, so the transaction tax and the notary fee are omitted — both depend on the price. What remains is the item that does not.

Land-register ownership entry200 zł

Assumes buying from a private person (2% PCC). Buying from a VAT payer (e.g. developer/municipality) usually means 23% VAT in the price instead of PCC. The notary fee is the regulation's MAXIMUM (for building plots the statutory cap is HALF that rate) — and it is negotiable.

Annual tax (2026 rates)

Today (agricultural land, agricultural tax)~71 zł / PLN/yr

After de-agriculturalisation / as “other land” (max rate)~1,643 zł / PLN/yr

Ministerial maximum rates — the municipality may set lower ones. Agricultural tax computed as for land outside a farm (5 q rye/ha); within a ≥1 ha farm the rate is lower. Indicative.

Conditional fees — check before buying

Removal from agricultural production: classes IVa, IVb, V — for housing usually no fee (exemption up to 0.05 ha for a single-family home).
Adjacency fee: after a parcel split or municipal infrastructure build-out a fee may apply (up to 30–50% of the value increase) — check municipal resolutions.

Official procedures — fee and time

A catalogue of fees and deadlines for the steps a buyer usually takes. Deadlines are statutory; offices are often faster.

Procedure names are given in Polish — that is how they appear at Polish offices.

Procedure	Fee	Time	Note
Przeglądanie księgi wieczystej online (ekw.ms.gov.pl)	bezpłatne	od ręki	Wystarczy numer KW; działy III i IV pokazują obciążenia i hipoteki.
Odpis zwykły księgi wieczystej	20–30 zł	od ręki (online) / kilka dni	20 zł elektroniczny, 30 zł papierowy.
Wypis i wyrys z miejscowego planu (MPZP)	30–250 zł	do 30 dni (zwykle szybciej)	Opłata zależy od liczby stron wypisu i arkuszy wyrysu.
Zaświadczenie o przeznaczeniu / rewitalizacji / OUZ	17 zł	do 7–30 dni	Opłata skarbowa za zaświadczenie.
Wypis z ewidencji gruntów (EGiB)	40–150 zł	od ręki do 2 tyg.	Zależnie od formy (elektroniczny/papierowy, z mapą lub bez).
Mapa zasadnicza / ewidencyjna	30–150 zł	od ręki do 2 tyg.
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ)	598 zł (opłata; możliwe zwolnienia)	kilka miesięcy	Only without a local plan. From 1 Sep 2026, on a new application only in a municipality with a general plan in force, and for a new building only within the OUZ. Stamp duty; owners and perpetual usufructuaries are often exempt.
Warunki przyłączenia do sieci (prąd/woda/gaz)	bezpłatne	2–8 tyg. na odpowiedź gestora	Wniosek do gestora sieci; koszt samego przyłącza wynika dopiero z warunków.
Badania geotechniczne gruntu (2–4 odwierty + opinia)	1500–4000 zł	1–3 tyg.	Cena rynkowa usługi; przy trudnych gruntach drożej.
Wznowienie znaków granicznych / okazanie granic (geodeta)	2000–4500 zł	3–8 tyg.	Cena rynkowa, zależna od liczby punktów granicznych.
Zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej	bezpłatne przy budownictwie mieszkaniowym (inne cele: opłata skarbowa 82 zł)	do 30 dni	Zwolnienie z opłaty zależy od CELU (mieszkaniowy), nie kategorii drogi; budowa zjazdu na koszt inwestora.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (klasy chronione)	zależne od klasy i powierzchni — policz w starostwie	1–2 mies.	Należność + opłaty roczne wg ustawy o ochronie gruntów rolnych; dla RIV i słabszych poza miastem zwykle bez opłat.
Wycena u rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy)	800–2500 zł	1–3 tyg.	Jedyna legalna droga do ustalenia wartości nieruchomości (UGN).

Tax rates are valid until 2026-12-31; procedure catalogue version 2026-08. After those dates check the current official announcements.

Indicative calculations using statutory/maximum rates — not a substitute for information from the municipality, a notary or a tax adviser.

This sheet carries no property value and no comparison with the asking price (Polish Real Estate Management Act).

Market nearby

Sale by the municipality (BIP)

This parcel does not appear in the auction notices of Stawiguda (6 notices checked).

Auction notices in the BIP ↗

https://bip.stawiguda.pl/wiadomosci/495

The source covers only municipal, county and State Treasury land — a privately owned parcel never appears here. No entry does not mean “not for sale”.

Similar plots for sale nearby

Portals do not publish parcel numbers, so a 1:1 match is impossible. Instead — searches with ready filters: radius 5 km, area 1,300–3,000 m².

Otodom — plots within 5 km ↗
https://www.otodom.pl/pl/wyniki/sprzedaz/dzialka/warminsko--mazurskie/olsztynski/stawiguda/wymoj?distanceRadius=5&areaMin=1300&areaMax=3000
OLX — plots within 5 km ↗
https://www.olx.pl/nieruchomosci/dzialki/sprzedaz/stawiguda/?search%5Bdist%5D=5&search%5Bfilter_float_m%3Afrom%5D=1300&search%5Bfilter_float_m%3Ato%5D=3000

Links lead to external services; the results and prices are their content, not our assessment.

AI commentary

A language-model synthesis of the report — cross-layer insights, action plan, negotiation brief, a ready e-mail to the municipality. Included in the plot passport.

Analysis generated by AI — may contain errors. Verify with a professional.

prompt version 2026-10-03.1+grounding+hold+n6b+rcn-unchecked · generated 10/05/2026, 12:07 PM · formal check: passed

AI commentary out of date — it was written under earlier rules or an earlier data reading.

The verdict, negotiation cards and questions above this analysis are computed by fixed rules from the data and take precedence. The AI analysis expands and orders them. If it was produced before the rules changed, it may diverge from the verdict — in that case the verdict prevails.

Bottom line

Działka w gminie Stawiguda o niepotwierdzonym MPZP i braku zabudowy w promieniu 150 m, co przy wejściu w życie wymogów reformy planistycznej po 1.09.2026 rodzi kluczowe ryzyko formalne uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przed wpłatą zadatku konieczne jest ustalenie w gminie statusu planu ogólnego oraz obszaru uzupełnienia zabudowy, a także weryfikacja uzgodnień środowiskowych wynikających z położenia w Obszarze Chronionego Krajobrazu Doliny Pasłęki.

Cross-layer insights

highBrak MPZP i izolacja przestrzenna a rygory reformy planistycznej

Rejestry nie potwierdziły MPZP, a w odległości 150 m nie wykryto żadnej zabudowy. Po 1.09.2026 nowy wniosek o WZ wymaga uchwalonego planu ogólnego i położenia w obszarze uzupełnienia zabudowy, a brak bezpośrednich sąsiadów utrudnia spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa. Należy sprawdzić w Urzędzie Gminy Stawiguda, czy gmina uchwaliła plan ogólny i czy działka została objęta obszarem uzupełnienia zabudowy.

What would change this: Przedłożenie przez sprzedającego ostatecznej decyzji WZ wydanej na wniosek złożony przed 16.10.2025 lub zaświadczenia o obowiązującym MPZP dopuszczającym zabudowę.

Confidence: medium confidence· pog · otoczenie

mediumReżim Doliny Pasłęki w zestawieniu z gruntami wysadzinowymi

Nieruchomość znajduje się w Obszarze Chronionego Krajobrazu Doliny Pasłęki, co wiąże się z ograniczeniami środowiskowymi, a profil geologiczny wskazuje na grunty pylasto-ilaste i osady zastoiskowe podatne na wysadziny. Wymaga to równoległej weryfikacji uchwały krajobrazowej pod kątem zakazów zabudowy oraz wykonania badań nośności podłoża przed adaptacją projektu.

What would change this: Przedstawienie opinii geotechnicznej wykazującej korzystne warunki posadowienia oraz brak kolizji inwestycji z zakazami uchwały o OChK.

Confidence: medium confidence· przyroda · geologia

mediumOddalenie infrastruktury technicznej i dojazd traktem nieutwardzonym

Kanalizacja i sieć wodociągowa oddalone są o ponad 215 m, prąd o ~142 m, a dojazd do działki prowadzi drogą gruntową odległą o ~261 m od nawierzchni utwardzonej. Realizacja inwestycji będzie wymagać znacznych nakładów na przyłącza i uregulowania kwestii dostępności komunikacyjnej przed podjęciem prac budowlanych.

What would change this: Potwierdzenie przez gminę lub gestorów sieci realizacji rozbudowy infrastruktury drogowej i przesyłowej w bezpośrednim sąsiedztwie działki.

Confidence: medium confidence· media · dojazd

mediumKorytarz linii 220 kV a przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną

W odległości ~161 m przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 220 kV (Włocławek – Olsztyn). Chociaż projekt planu ogólnego wskazuje kierunek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (393SJ), bliskość infrastruktury przesyłowej wymaga weryfikacji uciążliwości elektromagnetycznej, hałasu oraz stref ograniczonego zagospodarowania.

What would change this: Oględziny w terenie i pomiary potwierdzające brak uciążliwości akustycznej oraz brak ograniczeń budowlanych wynikających ze strefy technologicznej linii.

Confidence: medium confidence· otoczenie · pog

Action plan

Before the deposit

Weryfikacja numeru księgi wieczystej w ekw.ms.gov.pl pod kątem służebności dojazdu i obciążeń w działach III i IV
Where: Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl) · Cost: bezpłatne · Time: od ręki
Złożenie wniosku o zaświadczenie o przeznaczeniu terenu, statusie planu ogólnego oraz objęciu działki obszarem uzupełnienia zabudowy (OUZ)
Where: Urząd Gminy Stawiguda · Cost: 17 zł · Time: do 7–30 dni
Poproszenie sprzedającego o kopie dotychczas wydanych decyzji WZ lub potwierdzenie złożenia wniosku o WZ w przeszłości
Where: Sprzedający

Before the notarial deed

Pobranie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków w celu potwierdzenia klasoużytków (RIVa, RIVb, RV) oraz granic
Where: Starostwo Powiatowe w Olsztynie · Cost: 40–150 zł · Time: od ręki do 2 tyg.
Poproszenie sprzedającego o kopie wydanych warunków przyłączenia do sieci (woda, kanalizacja, prąd) albo o pisemną zgodę na wystąpienie o nie
Where: Sprzedający / gestorzy sieci (Energa-Operator, gmina) · Cost: bezpłatne · Time: 2–8 tyg. na odpowiedź gestora

Before the design

Wykonanie opinii geotechnicznej z odwiertami podłoża (grunty pylasto-ilaste, osady zastoiskowe)
Where: Uprawniony geotechnik · Cost: 1500–4000 zł · Time: 1–3 tyg.

Negotiation brief

Niepotwierdzony MPZP oraz brak zabudowy w promieniu 150 mpartly removable

Brak bezpośredniego sąsiedztwa i rygory uzyskiwania WZ po 1.09.2026 przenoszą na kupującego całkowite ryzyko planistyczne, co obniża pewność inwestycyjną gruntu.

Oddalenie sieci elektroenergetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej (>140–217 m)removable risk

Konieczność doprowadzenia mediów z odległości ponad 200 m wymaga nakładów infrastrukturalnych i wydłuża proces przygotowania terenu pod budowę.

Położenie w Obszarze Chronionego Krajobrazu Doliny Pasłękinon-removable risk

Stałe ograniczenia środowiskowe i konieczność dodatkowych uzgodnień narzucają rygory zagospodarowania, których nie można wyeliminować.

Sąsiedztwo napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV (~161 m)non-removable risk

Obecność napowietrznej linii wysokiego napięcia w bliskim zasięgu wzrokowym trwale obniża walory użytkowe oraz komfort zamieszkania.

Verdict per scenario

Single-family homeNegotiate or clarify before the depositNiepotwierdzony MPZP, brak zabudowy w 150 m oraz odległość od sieci technicznych wymagają wyjaśnienia statusu planistycznego i warunków przyłączeniowych przed wpłatą zadatku.

InvestmentNegotiate or clarify before the depositNiepewność co do możliwości uzyskania decyzji WZ po 1.09.2026 oraz koszty doprowadzenia infrastruktury rodzą ryzyko blokady kapitału.

RecreationNegotiate or clarify before the depositReżim Obszaru Chronionego Krajobrazu Doliny Pasłęki oraz brak mediów na działce wymagają sprawdzenia dopuszczalności obiektów rekreacyjnych w gminie.

Risk signals

high

Niepotwierdzony status planistyczny działki

KIMPZP nie zwróciło planu miejscowego. Przy braku MPZP i wniosku o WZ po 1.09.2026 konieczne jest obowiązywanie POG i wyznaczenie OUZ; należy to formalnie zweryfikować w Urzędzie Gminy Stawiguda.

medium

Położenie w Obszarze Chronionego Krajobrazu Doliny Pasłęki

Forma ochrony przyrody narzuca zakazy i nakazy wynikające z właściwej uchwały sejmiku województwa; konieczna weryfikacja dopuszczalnych gabarytów i rodzaju zabudowy.

medium

Grunty pylasto-ilaste podatne na wysadziny

Obecność osadów wytopiskowych i zastoiskowych rodzi ryzyko utrudnionego posadowienia budynku; wymaga to wykonania badań geotechnicznych przed wyborem fundamentów.

low

Przebieg napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV

Linia wysokiego napięcia w odległości ~161 m może generować uciążliwość krajobrazową i akustyczną w czasie wilgotnej pogody; wymaga to weryfikacji w terenie.

Ready-to-send letters

The letter text is in Polish because it goes to a Polish office or seller.

Urząd Gminy Stawiguda

Pytania do urzędu przed zakupem działki 63/18

[miejscowość], [data]

[imię i nazwisko]
[adres do korespondencji]
[telefon lub e-mail]

Wójt Gminy Stawiguda
Urząd Gminy Stawiguda

Dotyczy: działka nr 63/18, obręb Wymój (identyfikator 281411_2.0014.63/18)

Szanowni Państwo,

rozważam zakup tej działki. Zanim podejmę decyzję, proszę o odpowiedź na poniższe pytania:

1. Czy działka jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP)? Jeśli tak, proszę o numer i datę uchwały oraz symbol i przeznaczenie terenu, w którym leży działka.
2. Jeśli planu miejscowego nie ma, proszę o informację, czy w dniu odpowiedzi można dla tej działki wszcząć postępowanie o ustalenie warunków zabudowy (WZ), a jeśli nie, to dlaczego. Czy dla działek sąsiednich wydano decyzje o warunkach zabudowy?
3. Czy obowiązuje plan ogólny? Jeśli tak, proszę o numer i datę uchwały oraz nazwę strefy planistycznej, w której leży działka. Czy działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy? Jeśli planu ogólnego nie ma, proszę o informację, na jakim etapie jest procedura.
4. Jaką kategorię ma droga, z której działka ma być obsługiwana? Kto nią zarządza i kto jest właścicielem działki drogowej?
5. Czy działkę można przyłączyć do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej? Czy planuje się rozbudowę tych sieci w tym rejonie? Jeśli nie, czy dopuszcza się własne ujęcie wody i przydomową oczyszczalnię ścieków?
6. Czy działka leży w granicach formy ochrony przyrody? Jeśli tak, jakie zakazy z niej wynikają i który organ uzgadnia zamierzenia inwestycyjne?
7. Czy obowiązuje uchwała ustalająca stawkę opłaty adiacenckiej? Czy dla tej działki albo jej sąsiedztwa planuje się podział lub budowę infrastruktury technicznej, z którymi taka opłata mogłaby się wiązać?

Jeśli odpowiedź na któreś pytanie wymaga osobnego wniosku albo opłaty, proszę o wskazanie trybu. Odpowiedź proszę przesłać na adres podany wyżej.

Z poważaniem
[podpis]

To the seller

Pytania do sprzedającego przed zakupem działki 63/18

[miejscowość], [data]

Dotyczy: działka nr 63/18, obręb Wymój (identyfikator 281411_2.0014.63/18)

Dzień dobry,

rozważam zakup tej działki. Przed decyzją proszę o odpowiedź na kilka pytań, a tam, gdzie to możliwe, o kopie dokumentów:

1. Jaki jest numer księgi wieczystej działki? Chcę sprawdzić działy III i IV (obciążenia i hipoteki).
2. Czy granice działki okazywał albo wznawiał geodeta? Czy są spory graniczne z sąsiadami?
3. Czy dla działki występowano o decyzję o warunkach zabudowy, a jeśli tak, to kiedy i z jakim skutkiem? Proszę o kopię decyzji albo numer sprawy.
4. Jak działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, a jeśli przez służebność albo udział w drodze wewnętrznej, to czy wpisano to do księgi wieczystej?
5. Czy dla działki wydano warunki przyłączenia do sieci (energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz)? Jeśli tak, proszę o kopie albo numery spraw, a jeśli nie — o informację, czy wystąpią Państwo o nie jako właściciel albo udzielą mi pisemnej zgody na złożenie wniosku przed zakupem.
6. Czy w okolicy działa coś uciążliwego, na przykład hałas albo zapach? Czy mieszkańcy składali skargi?

Z góry dziękuję za odpowiedź.

[imię i nazwisko]
[telefon lub e-mail]

Disclaimer

This report is indicative, analytical and statistical in nature — a preliminary location screening.
It does not constitute a determination of property value within the meaning of the Polish Real Estate Management Act, nor an appraisal report (operat szacunkowy).
Data comes from public government services provided “as is” and may be incomplete or out of date.
The analytical content was generated by AI and may contain errors — it does not replace verification by a professional (lawyer, surveyor, licensed appraiser).

Data gaps: Rejestr KIMPZP nie zwrócił danych o MPZP — wymaga to uzyskania oficjalnego zaświadczenia o przeznaczeniu terenu w Urzędzie Gminy Stawiguda. · Warstwa SOPO dla osuwisk jest dostępna wyłącznie w formie podglądu rastrowego — status geologiczny wymaga potwierdzenia w rejestrze osuwisk lub opinii uprawnionego geologa. · Brak danych w rejestrze UKE dla tego punktu wynika z braku istniejącego adresu na działce niezabudowanej — dostępność łączy szerokopasmowych wymaga sprawdzenia najbliższych posesji.

Narzędzie PRZESIEWOWE. Nie zastępuje operatu rzeczoznawcy majątkowego, wypisu i wyrysu z MPZP ani porady prawnej. Dane pochodzą z otwartych usług rządowych (GUGiK / Geoportal) i mogą być niekompletne lub nieaktualne.

Notes from conversations

Space for findings from the municipality, the seller and the notary.

ⓘ Report saved before rating versioning was introduced.