Sample report — a showcase parcel, not yours
← Back to the report
Scenario:
Solertio·Parcela
Dossier · wymoj
Decision dossier
Verdict, arguments and the full list of questions — print-ready, with space for answers from the municipality and the seller.
281411_2.0014.63/18 · Wymój · Stawiguda · powiat olsztyński · warmińsko-mazurskie · ~2,134 m²
Report generated: October 5, 2026 · Scenario: Single-family home · 53.66461, 20.35523 (WGS84)
Facts from the registers
| OK | Parcel | 63/18 · ~2,134 m² |
| Warning | Zoning plan | not confirmed — check with the municipality |
| OK | Flood | outside MZP zones |
| Warning | Nature | Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki |
| OK | Soil | RIVa,RIVb,RV |
| Information | General plan | PROJEKT: 393SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 10.0 m · zabudowa ≤20.0% · biol. czynna ≥60.0% |
| Warning | Geology | grunty pylasto-ilaste (wysadzinowe) — wskazane badania geotechniczne · podtopienia: poza strefą zagrożenia |
| Information | Road nearby | droga gruntowa (trakt) (gruntowa) ~41 m |
| Warning | Legal access | not confirmed — check with the municipality and land register |
| Warning | Nuisances | linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m |
| Information | Asbestos | najbliżej ~358 m (dz. 197, pilność: wymagane pilne usunięcie lub zabezpieczenie) |
| Information | Buildings | brak zabudowy w 150 m |
| OK | Sun | SW (spadek ~5.3%) |
| OK | Terrain | łagodny spadek ~5.3% (opada ku SW) |
| Information | Prices (RCN) | the source does not cover this area — county 2814 publishes no records to the national RCN service |
| OK | Air | Bardzo dobry |
As of the report generation date — from open government services (GUGiK, KIMPZP, RCN, ISOK and others).
Verdict & arguments
Negotiate or clarify before the deposit
Scenario: Single-family home · high data confidence
Some items a document settles, others stay with the parcel for good. Clarify first, then talk about terms.
Blockers
- Check the prohibitions and required approvals (environmental authority, protection resolution).Detected fact: Forma ochrony przyrody: Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki · Where to confirm it: GDOŚ Geoserwis (extent of the protection form) / regional environmental authority (prohibitions and approvals)Answer / findings:
For the conversation about terms
- Order a geotechnical opinion (bearing capacity, groundwater) before design.Detected fact: Geologia: grunty wskazujące na badania geotechniczne · Where to confirm it: licensed specialist (geotechnician / designer)Answer / findings:
- Apply for connection conditions (power, water, sewage, gas) with the operators.Detected fact: Najdalsze z przyłączy (woda/prąd/kanalizacja): ~217 m od granicy działki, pomiar zgrubny (KIUT) · Where to confirm it: network operator (connection conditions)Answer / findings:
- Check the surroundings on site at different times and ask about the nuisance history.Detected fact: Obiekt potencjalnie uciążliwy: linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the itemAnswer / findings:
- Check the real distances to services, school and public transport on site.Detected fact: Walk-score 16/100 (otoczenie) · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the itemAnswer / findings:
To clarify
- Ask the municipality whether a local plan covers the parcel and, if not, whether a general plan is in force and whether the parcel lies within an infill development area (OUZ).Detected fact: MPZP niepotwierdzony w rejestrach — od 1.09.2026 WZ na nowy wniosek tylko przy obowiązującym POG, dla nowego budynku także w OUZ (zweryfikuj w gminie) · Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)Answer / findings:
- Check on site and at the municipality whether the good-neighbour condition is met.Detected fact: Brak zabudowy w 150 m — jeśli zabudowa miałaby iść przez WZ, trudniej o dobre sąsiedztwo · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the itemAnswer / findings:
- Confirm legal access to a public road (land register, road authority, municipality) — without it there is no building permit.Detected fact: Prawny dostęp do drogi i przyłącza (media) — do potwierdzenia w gminie/u operatorów · Where to confirm it: land and mortgage register (ekw.ms.gov.pl)Answer / findings:
- From 1 Sep 2026, a planning-conditions decision (WZ) on a new application can be issued only in a municipality with a general plan in force. For a new building, the parcel must also, as a rule, lie within an infill development area (OUZ). We confirmed neither the general plan nor the OUZ. Before the deposit, establish this at the municipality and ask whether a WZ application has already been filed for the parcel.Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)Answer / findings:
- No plan in the national plan integration — this is not proof that the municipality has no plan.Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)Answer / findings:
- Landslides (SOPO) are available only as a raster tile — visual reading; confirm the landslide register with SOPO/PIG or the municipality.Where to confirm it: licensed specialist (geotechnician / designer)Answer / findings:
Bargaining cards
Nature protection form
What was detected:The parcel lies within a nature protection form.
Why it is an argument:A protection form carries prohibitions and approvals that no agreement between the parties can lift.
How to work with it:Establish the prohibitions from the resolution or protection plan and check whether your intent fits them at all.
Source: Forma ochrony przyrody: Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki · Where to confirm it: GDOŚ Geoserwis (extent of the protection form) / regional environmental authority (prohibitions and approvals)
Ground and terrain
What was detected:Geological data or the terrain model indicate difficult foundation conditions.
Why it is an argument:Ground conditions and slope translate into the scope of earthworks and the foundation solution.
How to work with it:Order a geotechnical opinion before deciding — the result is a hard argument in the conversation about terms.
Source: Geologia: grunty wskazujące na badania geotechniczne · Where to confirm it: licensed specialist (geotechnician / designer)
Nuisance in the surroundings
What was detected:An object or phenomenon lowering comfort was detected nearby.
Why it is an argument:A nuisance in the neighbourhood stays with the parcel and affects everyday use.
How to work with it:Check the nuisance at different times of day and ask the seller about a history of complaints.
Source: Obiekt potencjalnie uciążliwy: linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the item
Utilities and connections
What was detected:Utility networks are distant or none were detected within the probe range.
Why it is an argument:Distance to the network translates into the scope of works and the waiting time for connection.
How to work with it:Apply for connection conditions with the operators — the document says more than a distance on a map.
Source: Najdalsze z przyłączy (woda/prąd/kanalizacja): ~217 m od granicy działki, pomiar zgrubny (KIUT) · Where to confirm it: network operator (connection conditions)
Good-neighbour rule
What was detected:No buildings were detected within 150 m. If development were to go through a planning-conditions decision (WZ), there would be nothing to refer to.
Why it is an argument:A WZ decision requires a developed neighbouring plot accessible from the same public road, also within an infill development area. Without one, a WZ decision is often hard or impossible.
How to work with it:Verify the surroundings on site and ask the municipality whether a WZ decision is available here at all and which decisions were issued nearby.
Source: Brak zabudowy w 150 m — jeśli zabudowa miałaby iść przez WZ, trudniej o dobre sąsiedztwo · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the item
Local plan not confirmed
What was detected:No binding local plan was read at this point. Without one, from 1 Sep 2026 a planning-conditions decision (WZ) on a new application can be issued only in a municipality with a general plan in force. For a new building, the parcel must also, as a rule, lie within an infill development area (OUZ).
Why it is an argument:Even where a WZ decision is available, it is not guaranteed: it depends, among other things, on the good-neighbour rule and access to a public road.
How to work with it:Ask the seller whether a WZ decision already exists for the parcel or whether an application was filed by 31 Aug 2026. Such an application may be processed under the previous rules. Missing a decision is a risk you take on — say so openly.
Source: MPZP niepotwierdzony w rejestrach — od 1.09.2026 WZ na nowy wniosek tylko przy obowiązującym POG, dla nowego budynku także w OUZ (zweryfikuj w gminie) · Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)
Planning status (reform gate)
What was detected:The reform decision tree assigned a status other than “covered by a local plan”.
Why it is an argument:The status decides whether building follows the plan, the infill area, or waits for the general plan.
How to work with it:Confirm the status at the municipality before you commit to any investment date.
Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)
Questions
For the seller (6)
- What is the land and mortgage register number? Ask for access to sections III and IV (encumbrances, easements, mortgages).Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Were the boundaries shown or restored by a surveyor? Are there boundary disputes with neighbours?Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Was a planning-conditions decision applied for? When and with what result?Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Does the parcel have legal access to a public road? If through an easement — is it entered in the land register?Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Have connection conditions been issued for utilities? Ask for copies or case numbers.Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Is anything nearby a nuisance (noise, odour, traffic)? Have residents complained?Answer / findings:Who answered · date: ________________________
For the municipal or city office and other offices (6)
- Does the municipality have a betterment-levy resolution and does it plan a subdivision or infrastructure here?Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Can a planning-conditions decision be obtained for this parcel today? What decisions were issued nearby?Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- What is the category of the access road and who owns the road plot?Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- What are the connection conditions for the water and sewage networks for this plot? Does the municipality plan to extend the networks here and, if not, does it allow a private well and an on-site treatment plant?Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- What prohibitions and approvals apply under this nature protection form?Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- What stage is the municipal general plan at and which zone is foreseen for this parcel?Answer / findings:Who answered · date: ________________________
To check yourself (6)
- Check sections III and IV of the land and mortgage register yourself at ekw.ms.gov.pl.Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Check on site whether neighbouring development meets the good-neighbour rule and is accessible from the same road.Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Order a geotechnical opinion: bearing capacity and groundwater level.Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Apply to the operator for electricity connection conditions for this plot — the document states where the connection point is and what the lead time is.Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Download the landslide register card (SOPO) and check the required geological-engineering documentation.Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Obtain an extract from the land register (EGiB) and confirm land use and soil quality classes.Answer / findings:Who answered · date: ________________________
A verdict derived from detected data — not a valuation and not legal advice. We give no amounts and no pricing advice; you set the terms yourself.
To verify at the office
Items generated from the gaps and signals of THIS report — not a generic list. Write down what you were told, and by whom.
- Land register number + sections III and IV (encumbrances, easements, mortgages) — e-court land register (ekw.ms.gov.pl)Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Is the parcel covered by a local plan? If not, can a zoning decision (WZ) be obtained for it today, and has such an application already been filed? What WZ decisions were recently issued nearby? — municipal planning officeAnswer / findings:Who answered · date: ________________________
- Is a general plan in force in the municipality? If so, which zone covers the parcel and is it within the infill development area (OUZ); if not, what stage is the draft at? — municipal officeAnswer / findings:Who answered · date: ________________________
- Extract from the land register (EGiB) confirming land use and soil classes — county office (starostwo; in a city with county rights — the city office)Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Legal access to a public road (road category, ownership of the road parcel, possible easement) — municipality / road authority + land registerAnswer / findings:Who answered · date: ________________________
- Connection terms: electricity, water, sewage/septic, gas — network operators (connection condition requests)Answer / findings:Who answered · date: ________________________
- Transmission easement / technological corridor of the nearby power line — land register + grid operatorAnswer / findings:Who answered · date: ________________________
- What prohibitions apply within this nature protection form (regional assembly resolution / protection plan)? — RDOŚ / municipalityAnswer / findings:Who answered · date: ________________________
- Geotechnical opinion before foundation design (bearing capacity, groundwater) — licensed geotechnicianAnswer / findings:Who answered · date: ________________________
- Is the parcel or its surroundings under conservation protection / heritage records? — regional monument conservator / municipalityAnswer / findings:Who answered · date: ________________________
- Certificates for the notarial deed: revitalisation area / special zone and simplified forest management plan — municipality + county officeAnswer / findings:Who answered · date: ________________________
The questions cover what maps cannot show: land-register encumbrances, municipal practice and required approvals. Ask for the answers in writing.
Readout sheet
Every layer checked for this parcel — including the ones we could not read.
Read on: 10/05/2026, 12:06 PM
| Layer | Status | Readout | Source |
|---|---|---|---|
| Zoning plan | read | not confirmed — check with the municipality Stawiguda: brak wyniku dla wskazanego obszaru | KIMPZP WMS |
| Flood | read | poza obszarami zagrożenia powodziowego MZP Punkt poza strefami MZP (odczyt ISOK w punkcie). Brak działki w mapach zagrożenia powodziowego (MZP) NIE oznacza braku ryzyka powodzi (np. powódź opadowa, lokalne podtopienia poza obszarami MZP). | ISOK / Wody Polskie (MZP) |
| Prices (RCN) | not read | the source does not cover this area — county 2814 publishes no records to the national RCN service | RCN WFS |
| Municipal general plan (POG) | read | PROJEKT: 393SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 10.0 m · zabudowa ≤20.0% · biol. czynna ≥60.0% PROJEKT planu ogólnego („Plan ogólny gminy Stawiguda") — w opracowaniu, NIE jest prawem obowiązującym; parametry mogą się zmienić. To jedyny sygnał planistyczny, gdy brak MPZP i uchwalonego POG. Zweryfikuj etap procedury w gminie. | GUGiK — plany ogólne gmin (POG) |
| Development capacity (estimate) | read | teren po odsunięciach 4 m: ~1370 m² · maks. pow. zabudowy: ~427 m² · ~2 kondygn. · szac. PUM ~598 m² · biol. czynna ≥1280 m² Szacunek PRZESIEWOWY: odsunięcia 4 m od wszystkich granic (ściana z oknami, §12 WT; wzór przybliżony — dla działek wklęsłych zawyża), kondygnacje ~3.5 m, PUM = zabudowa × kondygnacje × 0.7 (sprawność netto). Wskaźniki z PROJEKTU planu ogólnego — mogą się zmienić do uchwalenia. Linie zabudowy, kąty dachu i inne zapisy karty terenu MPZP mogą dalej ograniczać — nie zastępuje koncepcji architekta. | geometria działki × wskaźniki PROJEKTU planu ogólnego |
| Nature protection | detected at this point | Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki Działka leży w formie ochrony przyrody — możliwe ograniczenia inwestycyjne/uzgodnienia. Zweryfikuj zakres i plan ochrony. | GDOŚ — formy ochrony przyrody |
| Soil / land use (EGiB) | read | użytki/klasy: RIVa,RIVb,RV · pow. ewidencyjna 0.2136 ha Klasy IV–VI / użytki nierolne — odrolnienie zwykle bez zgody ministra (formalności na poziomie gminy/starostwa). Zweryfikuj wypisem z EGiB. | EGiB / KIEG — użytki i klasy bonitacyjne |
| Geology (SMGP) | detected at this point | Mułki, iły i piaski wytopiskowe (osady zastoiskowe, wytopiskowe) → grunty pylasto-ilaste (wysadzinowe) — wskazane badania geotechniczne · podtopienia: poza strefą zagrożenia Geologia powierzchniowa z mapy SMGP 1:50k (PIG-PIB) + mapa zagrożeń podtopieniami — orientacyjne, w skali mapy. Nie zastępuje badań geotechnicznych gruntu; przed budową wykonaj opinię geotechniczną. | PIG-PIB — SMGP 1:50k + podtopienia |
| Terrain (DEM) | read | ~138.8 m n.p.m. · łagodny spadek ~5.3% (opada ku SW) Wysokość i spadek z NMT GUGiK (krzyż ±40 m wokół punktu) — orientacyjne, do wstępnej oceny terenu. | GUGiK — NMT (model terenu) |
| Nearby roads | read | najbliższa: droga gruntowa (trakt) (gruntowa) ~41 m · utwardzona: ulica osiedlowa (kruszywo (utwardzona)) ~261 m Fizyczna bliskość dróg wg OSM — NIE potwierdza prawnego dostępu do drogi publicznej (warunek pozwolenia na budowę). Kategoria drogi, własność działki drogowej (EGiB) i ew. służebność wymagają weryfikacji w gminie/KW. | OSM (Overpass) — drogi w okolicy |
| Buildings and forest nearby | read | brak zabudowy w 150 m · las: brak w 120 m Brak zabudowy w 150 m wg OSM — jeśli działka nie ma planu miejscowego, może to utrudnić uzyskanie WZ (zasada dobrego sąsiedztwa wymaga zabudowanej działki sąsiedniej). OSM bywa niekompletny. | OSM (Overpass) — zabudowa i las w sąsiedztwie |
| Parcel development / energy class | read | brak budynku na działce wg OSM (prawdopodobnie niezabudowana) Brak budynku na działce wg OSM (bywa niekompletny). Dla działki niezabudowanej klasa energetyczna nie występuje — powstaje przy budowie (świadectwo charakterystyki energetycznej). Rejestr CRŚCHE dostępny pod linkiem. | OSM + rejestr CRŚCHE — zabudowa działki / klasa energetyczna |
| Potential nuisances | detected at this point | linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m Obiekty potencjalnie uciążliwe wg OSM (hałas/zapach/pole EM/służebności) — zweryfikuj w terenie i w gminie. OSM bywa niekompletny: brak wpisu ≠ brak obiektu. | OSM (Overpass) — obiekty potencjalnie uciążliwe |
| Asbestos nearby (national registry) | read | 3 zgłosz. w 500 m · najbliżej ~358 m (dz. 197, pilność: wymagane pilne usunięcie lub zabezpieczenie) Zgłoszone wyroby azbestowe w sąsiedztwie (najczęściej dachy z eternitu) — istotne przy dłuższym horyzoncie (pylenie, utylizacja u sąsiadów). Dane deklaratywne gmin — brak wpisu ≠ brak azbestu. | Baza Azbestowa (GeoAzbest) |
| Sunlight (solar analysis) | read | ekspozycja SW (spadek ~5.3%) · słońce w południe: lato 60° / zima 13° · dzień: 16,8 h / 7,2 h · nasłonecznienie stoku w południe: lato +2% / zima +19% vs płaski · horyzont płd. czysty (maks. ~0.7°) Analiza geometryczna słońca + horyzont z NMT (teren BEZ drzew i budynków) — orientacyjna ocena pod PV/ogród/dom; nie zastępuje analizy nasłonecznienia w projekcie. | analiza słoneczna (geometria + NMT GUGiK) |
| PV potential (PVGIS) | read | ~994 kWh/kWp/rok · instalacja optymalna: kąt 40°, azymut płd. · irradiancja 1231 kWh/m²/rok Roczny uzysk optymalnie ustawionej instalacji PV (1 kWp, straty 14%) wg PVGIS/JRC UE (dane satelitarne). Orientacyjnie — realny uzysk zależy od modułów, falownika, zacienienia i montażu. | PVGIS (JRC UE) — potencjał fotowoltaiczny |
| Climate zone | read | strefa IV · projektowa temp. zewnętrzna -22°C Orientacyjna strefa klimatyczna wg PN-EN 12831 (na podstawie położenia) — wyznacza projektowe obciążenie cieplne budynku (dobór ogrzewania). Przy granicach stref i na wybrzeżu zweryfikuj w normie/projekcie. | Strefa klimatyczna (PN-EN 12831) |
| Utilities (infrastructure) | read | kanalizacja ~216 m (pomiar zgrubny) · prąd ~142 m · woda ~217 m (pomiar zgrubny) · gaz: źródło nie obejmuje tego obszaru — sonda nie wykryła przewodów, ale nie potwierdzono, że KIUT ma dane tej sieci; to nie dowód braku sieci Odległości W LINII PROSTEJ do najbliższego przewodu wg rastra KIUT (±2 m), mierzone OD GRANICY działki; trasa przyłącza będzie dłuższa. Sieci bez potwierdzonego pokrycia w KIUT (gaz): brak przewodów w sondzie nie jest dowodem braku sieci — dane GESUT są zasilane osobno dla każdej branży. Kompletność GESUT zależy od powiatu — brak ≠ brak sieci. Warunki i koszt przyłącza określa operator (patrz warstwa OSD). | GUGiK — KIUT (GESUT) |
| Power & gas connection (operator) | read | Energa-Operator — wniosek o warunki przyłączenia i moce przyłączeniowe na stronie operatora Warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydaje operator (OSD) na wniosek — to on przesądza o koszcie i terminie przyłącza. Operator publikuje też kwartalnie dostępne moce przyłączeniowe per stacja (GPZ). Granice obszarów OSD są historyczne — przy granicy potwierdź na stronie operatora. Gaz: dostępność i wniosek w portalu PSG (https://przylaczenie.psgaz.pl). Woda/kanalizacja: gminne przedsiębiorstwo wod-kan. | obszary OSD (Prawo energetyczne) |
| Landslides / geohazards | map preview only — no data read | — Osuwiska i tereny zagrożone ruchami masowymi (SOPO). Pokrycie głównie Karpaty i pogórze — poza nimi zwykle brak danych. | PIG-PIB — SOPO |
| Noise | map preview only — no data read | — Strategiczna mapa hałasu LDWN. Pokrycie krajowe obejmuje głównie główne drogi krajowe — poza nimi przeważnie brak danych. | GDDKiA / GUGiK — mapa imisyjna LDWN |
| Monuments / heritage zones | map preview only — no data read | — Zasięgi zabytków nieruchomych / stref ochrony konserwatorskiej (NID). Wpis/strefa = uzgodnienia z konserwatorem. | NID — zabytki nieruchome |
| Air quality | read | Bardzo dobry — stacja Olsztyn, ul. Puszkina (~16.3 km) Indeks jakości powietrza z najbliższej stacji GIOŚ (dane godzinowe). Stacja może być oddalona. | GIOŚ — jakość powietrza |
| Internet / coverage | read | none at this point Brak punktu adresowego w bazie UKE w promieniu ~150 m (działka nieadresowana/niezabudowana) — dostępność internetu sprawdź po najbliższym adresie na mapie UKE. | UKE — internet.gov.pl (SIDUSIS) |
| Municipal demography | read | Stawiguda: 15 740 mieszk. (2025) · +97% od 2015 Gmina szybko rośnie — zwykle presja inwestycyjna i popyt na grunty. Dane: GUS BDL (ludność ogółem). | GUS BDL — ludność gminy |
“Not read” means the service did not answer while the report was being built — not that the layer is empty. Check those entries separately in the official viewer.
Entry and holding costs
Official fees and taxes tied to this parcel, computed from statutory rates. We do not add them to the asking price and we do not judge whether that price is high: only a licensed valuer establishes what a property is worth.
Purchase costs (secondary market)
No price was given when the report was built, so the transaction tax and the notary fee are omitted — both depend on the price. What remains is the item that does not.
Land-register ownership entry200 zł
Assumes buying from a private person (2% PCC). Buying from a VAT payer (e.g. developer/municipality) usually means 23% VAT in the price instead of PCC. The notary fee is the regulation's MAXIMUM (for building plots the statutory cap is HALF that rate) — and it is negotiable.
Annual tax (2026 rates)
Today (agricultural land, agricultural tax)~71 zł / PLN/yr
After de-agriculturalisation / as “other land” (max rate)~1,643 zł / PLN/yr
Ministerial maximum rates — the municipality may set lower ones. Agricultural tax computed as for land outside a farm (5 q rye/ha); within a ≥1 ha farm the rate is lower. Indicative.
Conditional fees — check before buying
- Removal from agricultural production: classes IVa, IVb, V — for housing usually no fee (exemption up to 0.05 ha for a single-family home).
- Adjacency fee: after a parcel split or municipal infrastructure build-out a fee may apply (up to 30–50% of the value increase) — check municipal resolutions.
Official procedures — fee and time
A catalogue of fees and deadlines for the steps a buyer usually takes. Deadlines are statutory; offices are often faster.
Procedure names are given in Polish — that is how they appear at Polish offices.
| Procedure | Fee | Time | Note |
|---|---|---|---|
| Przeglądanie księgi wieczystej online (ekw.ms.gov.pl) | bezpłatne | od ręki | Wystarczy numer KW; działy III i IV pokazują obciążenia i hipoteki. |
| Odpis zwykły księgi wieczystej | 20–30 zł | od ręki (online) / kilka dni | 20 zł elektroniczny, 30 zł papierowy. |
| Wypis i wyrys z miejscowego planu (MPZP) | 30–250 zł | do 30 dni (zwykle szybciej) | Opłata zależy od liczby stron wypisu i arkuszy wyrysu. |
| Zaświadczenie o przeznaczeniu / rewitalizacji / OUZ | 17 zł | do 7–30 dni | Opłata skarbowa za zaświadczenie. |
| Wypis z ewidencji gruntów (EGiB) | 40–150 zł | od ręki do 2 tyg. | Zależnie od formy (elektroniczny/papierowy, z mapą lub bez). |
| Mapa zasadnicza / ewidencyjna | 30–150 zł | od ręki do 2 tyg. | |
| Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) | 598 zł (opłata; możliwe zwolnienia) | kilka miesięcy | Only without a local plan. From 1 Sep 2026, on a new application only in a municipality with a general plan in force, and for a new building only within the OUZ. Stamp duty; owners and perpetual usufructuaries are often exempt. |
| Warunki przyłączenia do sieci (prąd/woda/gaz) | bezpłatne | 2–8 tyg. na odpowiedź gestora | Wniosek do gestora sieci; koszt samego przyłącza wynika dopiero z warunków. |
| Badania geotechniczne gruntu (2–4 odwierty + opinia) | 1500–4000 zł | 1–3 tyg. | Cena rynkowa usługi; przy trudnych gruntach drożej. |
| Wznowienie znaków granicznych / okazanie granic (geodeta) | 2000–4500 zł | 3–8 tyg. | Cena rynkowa, zależna od liczby punktów granicznych. |
| Zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej | bezpłatne przy budownictwie mieszkaniowym (inne cele: opłata skarbowa 82 zł) | do 30 dni | Zwolnienie z opłaty zależy od CELU (mieszkaniowy), nie kategorii drogi; budowa zjazdu na koszt inwestora. |
| Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (klasy chronione) | zależne od klasy i powierzchni — policz w starostwie | 1–2 mies. | Należność + opłaty roczne wg ustawy o ochronie gruntów rolnych; dla RIV i słabszych poza miastem zwykle bez opłat. |
| Wycena u rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy) | 800–2500 zł | 1–3 tyg. | Jedyna legalna droga do ustalenia wartości nieruchomości (UGN). |
Tax rates are valid until 2026-12-31; procedure catalogue version 2026-08. After those dates check the current official announcements.
Indicative calculations using statutory/maximum rates — not a substitute for information from the municipality, a notary or a tax adviser.
This sheet carries no property value and no comparison with the asking price (Polish Real Estate Management Act).
Market nearby
Sale by the municipality (BIP)
This parcel does not appear in the auction notices of Stawiguda (6 notices checked).
Auction notices in the BIP ↗
https://bip.stawiguda.pl/wiadomosci/495
The source covers only municipal, county and State Treasury land — a privately owned parcel never appears here. No entry does not mean “not for sale”.
Similar plots for sale nearby
Portals do not publish parcel numbers, so a 1:1 match is impossible. Instead — searches with ready filters: radius 5 km, area 1,300–3,000 m².
- Otodom — plots within 5 km ↗https://www.otodom.pl/pl/wyniki/sprzedaz/dzialka/warminsko--mazurskie/olsztynski/stawiguda/wymoj?distanceRadius=5&areaMin=1300&areaMax=3000
- OLX — plots within 5 km ↗https://www.olx.pl/nieruchomosci/dzialki/sprzedaz/stawiguda/?search%5Bdist%5D=5&search%5Bfilter_float_m%3Afrom%5D=1300&search%5Bfilter_float_m%3Ato%5D=3000
Links lead to external services; the results and prices are their content, not our assessment.
AI commentary
We are revising the AI commentary, so it is hidden for now. The verdict, the questions and the readout sheet are complete.
Notes from conversations
Space for findings from the municipality, the seller and the notary.
ⓘ Report saved before rating versioning was introduced.