Przykładowy raport — działka pokazowa, nie Twoja

Scenariusz:

Solertio·Parcela

Dossier · wymoj

Dossier decyzyjne

Werdykt, argumenty i komplet pytań — do druku, z miejscem na odpowiedzi z gminy i od sprzedającego.

281411_2.0014.63/18 · Wymój · Stawiguda · powiat olsztyński · warmińsko-mazurskie · ~2134 m²

Raport wygenerowano: 5 października 2026 · Scenariusz: Dom jednorodzinny · 53.66461, 20.35523 (WGS84)

Fakty z rejestrów

OK	Działka	63/18 · ~2134 m²
Ostrzeżenie	Plan miejscowy	niepotwierdzony — sprawdź w gminie
OK	Powódź	poza strefami MZP
Ostrzeżenie	Przyroda	Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki
OK	Gleba	RIVa,RIVb,RV
Informacja	Plan ogólny	PROJEKT: 393SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 10.0 m · zabudowa ≤20.0% · biol. czynna ≥60.0%
Ostrzeżenie	Geologia	grunty pylasto-ilaste (wysadzinowe) — wskazane badania geotechniczne · podtopienia: poza strefą zagrożenia
Informacja	Droga w pobliżu	droga gruntowa (trakt) (gruntowa) ~41 m
Ostrzeżenie	Dostęp prawny	niepotwierdzony — sprawdź w gminie i w KW
Ostrzeżenie	Uciążliwości	linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m
Informacja	Azbest	najbliżej ~358 m (dz. 197, pilność: wymagane pilne usunięcie lub zabezpieczenie)
Informacja	Zabudowa	brak zabudowy w 150 m
OK	Słońce	SW (spadek ~5.3%)
OK	Teren	łagodny spadek ~5.3% (opada ku SW)
Informacja	Ceny (RCN)	źródło nie obejmuje tego obszaru — powiat 2814 nie publikuje rekordów w krajowej usłudze RCN
OK	Powietrze	Bardzo dobry

Stan na dzień wygenerowania raportu — z otwartych usług rządowych (GUGiK, KIMPZP, RCN, ISOK i inne).

Werdykt i argumenty

Negocjuj albo wyjaśnij przed zadatkiem

Scenariusz: Dom jednorodzinny · wysoka pewność danych

Część rzeczy rozstrzyga dokument, część zostaje z działką na stałe. Najpierw wyjaśnij, potem rozmawiaj o warunkach.

Blokery

Sprawdź zakazy i wymagane uzgodnienia (RDOŚ, uchwała o formie ochrony).
Wykryty fakt: Forma ochrony przyrody: Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki · Gdzie potwierdzić: Geoserwis GDOŚ (zasięg formy ochrony) / RDOŚ (zakazy i uzgodnienia)
Odpowiedź / ustalenia:

Do rozmowy o warunkach

Zamów opinię geotechniczną (nośność, woda gruntowa) przed projektem.
Wykryty fakt: Geologia: grunty wskazujące na badania geotechniczne · Gdzie potwierdzić: uprawniony specjalista (geotechnik / projektant)
Odpowiedź / ustalenia:
Wystąp o warunki przyłączenia (prąd, woda, kanalizacja, gaz) u operatorów.
Wykryty fakt: Najdalsze z przyłączy (woda/prąd/kanalizacja): ~217 m od granicy działki, pomiar zgrubny (KIUT) · Gdzie potwierdzić: operator sieci (warunki przyłączenia)
Odpowiedź / ustalenia:
Sprawdź otoczenie w terenie o różnych porach i zapytaj o historię uciążliwości.
Wykryty fakt: Obiekt potencjalnie uciążliwy: linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m · Gdzie potwierdzić: oględziny w terenie lub źródło wskazane w opisie pozycji
Odpowiedź / ustalenia:
Sprawdź w terenie realne odległości do usług, szkoły i przystanku.
Wykryty fakt: Walk-score 16/100 (otoczenie) · Gdzie potwierdzić: oględziny w terenie lub źródło wskazane w opisie pozycji
Odpowiedź / ustalenia:

Do wyjaśnienia

Ustal w gminie, czy działkę obejmuje plan miejscowy, a jeśli nie, to czy obowiązuje plan ogólny i czy działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ).
Wykryty fakt: MPZP niepotwierdzony w rejestrach — od 1.09.2026 WZ na nowy wniosek tylko przy obowiązującym POG, dla nowego budynku także w OUZ (zweryfikuj w gminie) · Gdzie potwierdzić: urząd gminy lub miasta (planowanie przestrzenne)
Odpowiedź / ustalenia:
Sprawdź w terenie i w gminie, czy warunek dobrego sąsiedztwa jest spełniony.
Wykryty fakt: Brak zabudowy w 150 m — jeśli zabudowa miałaby iść przez WZ, trudniej o dobre sąsiedztwo · Gdzie potwierdzić: oględziny w terenie lub źródło wskazane w opisie pozycji
Odpowiedź / ustalenia:
Potwierdź prawny dostęp do drogi publicznej (księga wieczysta, zarząd dróg, gmina) — bez niego nie ma pozwolenia na budowę.
Wykryty fakt: Prawny dostęp do drogi i przyłącza (media) — do potwierdzenia w gminie/u operatorów · Gdzie potwierdzić: księga wieczysta (ekw.ms.gov.pl)
Odpowiedź / ustalenia:
Od 1.09.2026 decyzję WZ na nowy wniosek można wydać tylko w gminie z obowiązującym planem ogólnym. Przy budowie nowego budynku działka musi też co do zasady leżeć w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ). Nie potwierdziliśmy ani planu ogólnego, ani OUZ. Przed zadatkiem ustal to w gminie i zapytaj, czy dla działki złożono już wniosek o WZ.
Gdzie potwierdzić: urząd gminy lub miasta (planowanie przestrzenne)
Odpowiedź / ustalenia:
Brak planu w krajowej integracji MPZP — to nie jest dowód braku planu w gminie.
Gdzie potwierdzić: urząd gminy lub miasta (planowanie przestrzenne)
Odpowiedź / ustalenia:
Osuwiska (SOPO) dostępne tylko jako kafel rastrowy — odczyt wzrokowy; potwierdź rejestr osuwisk w SOPO/PIG albo w gminie.
Gdzie potwierdzić: uprawniony specjalista (geotechnik / projektant)
Odpowiedź / ustalenia:

Karty przetargowe

Forma ochrony przyrody

Co wykryto:Działka leży w zasięgu formy ochrony przyrody.

Dlaczego to argument:Forma ochrony niesie zakazy i uzgodnienia, których nie zniosą żadne ustalenia stron.

Jak z tym pracować:Ustal zakazy z uchwały lub planu ochrony i sprawdź, czy Twój zamiar w ogóle się w nich mieści.

Źródło: Forma ochrony przyrody: Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki · Gdzie potwierdzić: Geoserwis GDOŚ (zasięg formy ochrony) / RDOŚ (zakazy i uzgodnienia)

Grunt i ukształtowanie terenu

Co wykryto:Dane geologiczne lub model terenu wskazują na utrudnienia posadowienia.

Dlaczego to argument:Warunki gruntowe i spadek przekładają się na zakres robót ziemnych i rozwiązania fundamentowe.

Jak z tym pracować:Zamów opinię geotechniczną przed decyzją — wynik badania to twardy argument w rozmowie o warunkach.

Źródło: Geologia: grunty wskazujące na badania geotechniczne · Gdzie potwierdzić: uprawniony specjalista (geotechnik / projektant)

Uciążliwości otoczenia

Co wykryto:W otoczeniu wykryto obiekt lub zjawisko obniżające komfort.

Dlaczego to argument:Uciążliwość sąsiedztwa zostaje z działką i wpływa na codzienne użytkowanie.

Jak z tym pracować:Sprawdź uciążliwość o różnych porach dnia i zapytaj sprzedającego o historię skarg.

Źródło: Obiekt potencjalnie uciążliwy: linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m · Gdzie potwierdzić: oględziny w terenie lub źródło wskazane w opisie pozycji

Media i przyłącza

Co wykryto:Sieci uzbrojenia są oddalone albo nie wykryto ich w zasięgu sondy.

Dlaczego to argument:Odległość do sieci przekłada się na zakres robót i czas oczekiwania na przyłączenie.

Jak z tym pracować:Wystąp o warunki przyłączenia u operatorów — dokument mówi więcej niż odległość na mapie.

Źródło: Najdalsze z przyłączy (woda/prąd/kanalizacja): ~217 m od granicy działki, pomiar zgrubny (KIUT) · Gdzie potwierdzić: operator sieci (warunki przyłączenia)

Dobre sąsiedztwo

Co wykryto:W promieniu 150 m nie wykryto zabudowy. Jeśli zabudowa miałaby iść przez decyzję WZ, nie będzie do czego nawiązać.

Dlaczego to argument:Decyzja WZ wymaga zabudowanej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, także w obszarze uzupełnienia zabudowy. Bez niej WZ bywa trudna lub niemożliwa.

Jak z tym pracować:Zweryfikuj otoczenie w terenie, a w gminie zapytaj, czy WZ jest tu w ogóle dostępna i jakie decyzje wydano w sąsiedztwie.

Źródło: Brak zabudowy w 150 m — jeśli zabudowa miałaby iść przez WZ, trudniej o dobre sąsiedztwo · Gdzie potwierdzić: oględziny w terenie lub źródło wskazane w opisie pozycji

Plan miejscowy niepotwierdzony

Co wykryto:W tym punkcie nie odczytano obowiązującego planu miejscowego. Bez niego od 1.09.2026 decyzję WZ na nowy wniosek można wydać tylko w gminie z obowiązującym planem ogólnym. Dla nowego budynku działka musi też co do zasady leżeć w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ).

Dlaczego to argument:Tam, gdzie WZ jest dostępna, nadal nie jest gwarantowana: zależy między innymi od dobrego sąsiedztwa i dostępu do drogi publicznej.

Jak z tym pracować:Zapytaj sprzedającego, czy dla działki jest już decyzja WZ albo czy złożono o nią wniosek do 31.08.2026. Taki wniosek może być rozpatrywany na dawnych zasadach. Brak decyzji to ryzyko, które bierzesz na siebie — powiedz o tym otwarcie.

Źródło: MPZP niepotwierdzony w rejestrach — od 1.09.2026 WZ na nowy wniosek tylko przy obowiązującym POG, dla nowego budynku także w OUZ (zweryfikuj w gminie) · Gdzie potwierdzić: urząd gminy lub miasta (planowanie przestrzenne)

Status planistyczny (bramka reformy)

Co wykryto:Drzewko reformy przypisało działce status inny niż „objęta planem miejscowym”.

Dlaczego to argument:Status przesądza, czy zabudowa idzie planem, obszarem uzupełnienia zabudowy, czy czeka na plan ogólny.

Jak z tym pracować:Potwierdź status w gminie, zanim zadeklarujesz jakikolwiek termin inwestycji.

Gdzie potwierdzić: urząd gminy lub miasta (planowanie przestrzenne)

Pytania

Do sprzedającego (6)

Jaki jest numer księgi wieczystej? Poproś o wgląd w działy III i IV (obciążenia, służebności, hipoteki).
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy granice były okazane lub wznowione przez geodetę? Czy są spory graniczne z sąsiadami?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy występowano o warunki zabudowy dla tej działki? Kiedy i z jakim skutkiem?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy działka ma prawny dostęp do drogi publicznej? Jeśli przez służebność — czy jest wpisana do księgi wieczystej?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy wydano warunki przyłączenia mediów? Poproś o kopie albo numery spraw.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy w okolicy działa coś uciążliwego (hałas, zapach, ruch)? Czy były skargi mieszkańców?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________

Do urzędu gminy lub miasta i innych urzędów (6)

Czy gmina ma uchwałę o opłacie adiacenckiej i czy planuje tu podział albo budowę infrastruktury?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy dla tej działki można dziś uzyskać decyzję o warunkach zabudowy? Jakie WZ wydano w sąsiedztwie?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Jaka jest kategoria drogi dojazdowej i kto jest właścicielem działki drogowej?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Jakie są warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dla tej działki? Czy gmina planuje tu rozbudowę sieci, a jeśli nie — czy dopuszcza własne ujęcie i przydomową oczyszczalnię?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Jakie zakazy i uzgodnienia obowiązują w tej formie ochrony przyrody?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Na jakim etapie jest plan ogólny gminy i jaka strefa jest przewidziana dla tej działki?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________

Do sprawdzenia samemu (6)

Sprawdź samodzielnie działy III i IV księgi wieczystej w ekw.ms.gov.pl.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Sprawdź w terenie, czy sąsiednia zabudowa spełnia warunek dobrego sąsiedztwa i czy jest dostępna z tej samej drogi.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Zamów opinię geotechniczną: nośność gruntu i poziom wody gruntowej.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Wystąp do operatora o warunki przyłączenia energetycznego dla tej działki — dokument mówi, gdzie jest punkt przyłączenia i jaki jest termin.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Pobierz kartę rejestru osuwisk (SOPO) i sprawdź wymaganą dokumentację geologiczno-inżynierską.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Pobierz wypis z ewidencji gruntów (EGiB) i potwierdź użytki oraz klasy bonitacyjne.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________

Werdykt wynika z wykrytych danych — nie jest oceną wartości ani poradą prawną (UGN). Nie podajemy kwot ani rad cenowych; warunki transakcji ustalasz sam.

Do sprawdzenia w urzędzie

Pozycje wygenerowane z luk i sygnałów TEGO raportu — nie ogólna lista. Wpisz, co usłyszałeś, i od kogo.

Numer księgi wieczystej + działy III i IV (obciążenia, służebności, hipoteki) — Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl)
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy działkę obejmuje plan miejscowy? Jeśli nie, czy można dziś uzyskać dla niej decyzję o warunkach zabudowy (WZ) i czy złożono już taki wniosek? Jakie WZ wydano ostatnio w sąsiedztwie? — urząd gminy lub miasta, wydział planowania
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy w gminie obowiązuje plan ogólny? Jeśli tak, w jakiej strefie leży działka i czy w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ); jeśli nie, na jakim etapie jest jego projekt? — urząd gminy lub miasta
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów (EGiB) — potwierdzenie użytków i klas — starostwo powiatowe (w mieście na prawach powiatu — urząd miasta)
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Prawny dostęp do drogi publicznej (kategoria drogi, własność działki drogowej, ew. służebność drogowa) — urząd gminy lub miasta / zarząd dróg + KW
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Warunki techniczne przyłączenia: prąd, woda, kanalizacja/szambo, gaz — operatorzy sieci (wnioski o warunki przyłączenia)
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Służebność przesyłu / pas technologiczny linii elektroenergetycznej w pobliżu — KW + operator sieci (np. PSE/OSD)
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Jakie zakazy i uzgodnienia obowiązują w tej formie ochrony przyrody (uchwała sejmiku / plan ochrony)? — Geoserwis GDOŚ / RDOŚ / urząd gminy lub miasta
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Opinia geotechniczna gruntu przed projektem fundamentów (nośność, woda gruntowa) — uprawniony geotechnik
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy działka lub sąsiedztwo podlega ochronie konserwatorskiej / ewidencji zabytków? — wojewódzki konserwator zabytków / gmina
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Zaświadczenia do aktu: obszar rewitalizacji / specjalna strefa oraz objęcie uproszczonym planem urządzenia lasu — urząd gminy lub miasta + starostwo
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________

Zakres pytań wynika z tego, czego nie da się odczytać z map: obciążeń w księdze wieczystej, praktyki gminy i uzgodnień. Odpowiedzi warto mieć na piśmie.

Karta odczytów

Komplet warstw sprawdzonych dla tej działki — także te, których nie udało się odczytać.

Odczyt z dnia: 05.10.2026, 12:06

Warstwa	Status	Odczyt	Źródło
Plan miejscowy	odczytano	niepotwierdzony — sprawdź w gminie Stawiguda: brak wyniku dla wskazanego obszaru	KIMPZP WMS
Powódź	odczytano	poza obszarami zagrożenia powodziowego MZP Punkt poza strefami MZP (odczyt ISOK w punkcie). Brak działki w mapach zagrożenia powodziowego (MZP) NIE oznacza braku ryzyka powodzi (np. powódź opadowa, lokalne podtopienia poza obszarami MZP).	ISOK / Wody Polskie (MZP)
Ceny (RCN)	nie odczytano	źródło nie obejmuje tego obszaru — powiat 2814 nie publikuje rekordów w krajowej usłudze RCN	RCN WFS
Plan ogólny gminy (POG)	odczytano	PROJEKT: 393SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 10.0 m · zabudowa ≤20.0% · biol. czynna ≥60.0% PROJEKT planu ogólnego („Plan ogólny gminy Stawiguda") — w opracowaniu, NIE jest prawem obowiązującym; parametry mogą się zmienić. To jedyny sygnał planistyczny, gdy brak MPZP i uchwalonego POG. Zweryfikuj etap procedury w gminie.	GUGiK — plany ogólne gmin (POG)
Chłonność działki (szacunek)	odczytano	teren po odsunięciach 4 m: ~1370 m² · maks. pow. zabudowy: ~427 m² · ~2 kondygn. · szac. PUM ~598 m² · biol. czynna ≥1280 m² Szacunek PRZESIEWOWY: odsunięcia 4 m od wszystkich granic (ściana z oknami, §12 WT; wzór przybliżony — dla działek wklęsłych zawyża), kondygnacje ~3.5 m, PUM = zabudowa × kondygnacje × 0.7 (sprawność netto). Wskaźniki z PROJEKTU planu ogólnego — mogą się zmienić do uchwalenia. Linie zabudowy, kąty dachu i inne zapisy karty terenu MPZP mogą dalej ograniczać — nie zastępuje koncepcji architekta.	geometria działki × wskaźniki PROJEKTU planu ogólnego
Ochrona przyrody	wykryto w tym punkcie	Obszar chronionego krajobrazu: Dolina Pasłęki Działka leży w formie ochrony przyrody — możliwe ograniczenia inwestycyjne/uzgodnienia. Zweryfikuj zakres i plan ochrony.	GDOŚ — formy ochrony przyrody
Gleba / użytki (EGiB)	odczytano	użytki/klasy: RIVa,RIVb,RV · pow. ewidencyjna 0.2136 ha Klasy IV–VI / użytki nierolne — odrolnienie zwykle bez zgody ministra (formalności na poziomie gminy/starostwa). Zweryfikuj wypisem z EGiB.	EGiB / KIEG — użytki i klasy bonitacyjne
Geologia (SMGP)	wykryto w tym punkcie	Mułki, iły i piaski wytopiskowe (osady zastoiskowe, wytopiskowe) → grunty pylasto-ilaste (wysadzinowe) — wskazane badania geotechniczne · podtopienia: poza strefą zagrożenia Geologia powierzchniowa z mapy SMGP 1:50k (PIG-PIB) + mapa zagrożeń podtopieniami — orientacyjne, w skali mapy. Nie zastępuje badań geotechnicznych gruntu; przed budową wykonaj opinię geotechniczną.	PIG-PIB — SMGP 1:50k + podtopienia
Teren (NMT)	odczytano	~138.8 m n.p.m. · łagodny spadek ~5.3% (opada ku SW) Wysokość i spadek z NMT GUGiK (krzyż ±40 m wokół punktu) — orientacyjne, do wstępnej oceny terenu.	GUGiK — NMT (model terenu)
Drogi w pobliżu	odczytano	najbliższa: droga gruntowa (trakt) (gruntowa) ~41 m · utwardzona: ulica osiedlowa (kruszywo (utwardzona)) ~261 m Fizyczna bliskość dróg wg OSM — NIE potwierdza prawnego dostępu do drogi publicznej (warunek pozwolenia na budowę). Kategoria drogi, własność działki drogowej (EGiB) i ew. służebność wymagają weryfikacji w gminie/KW.	OSM (Overpass) — drogi w okolicy
Zabudowa i las w sąsiedztwie	odczytano	brak zabudowy w 150 m · las: brak w 120 m Brak zabudowy w 150 m wg OSM — jeśli działka nie ma planu miejscowego, może to utrudnić uzyskanie WZ (zasada dobrego sąsiedztwa wymaga zabudowanej działki sąsiedniej). OSM bywa niekompletny.	OSM (Overpass) — zabudowa i las w sąsiedztwie
Zabudowa działki / klasa energet.	odczytano	brak budynku na działce wg OSM (prawdopodobnie niezabudowana) Brak budynku na działce wg OSM (bywa niekompletny). Dla działki niezabudowanej klasa energetyczna nie występuje — powstaje przy budowie (świadectwo charakterystyki energetycznej). Rejestr CRŚCHE dostępny pod linkiem.	OSM + rejestr CRŚCHE — zabudowa działki / klasa energetyczna
Potencjalne uciążliwości	wykryto w tym punkcie	linia elektroenergetyczna 220 kV (220kV Włocławek - Olsztyn) ~161 m Obiekty potencjalnie uciążliwe wg OSM (hałas/zapach/pole EM/służebności) — zweryfikuj w terenie i w gminie. OSM bywa niekompletny: brak wpisu ≠ brak obiektu.	OSM (Overpass) — obiekty potencjalnie uciążliwe
Azbest w okolicy (Baza Azbestowa)	odczytano	3 zgłosz. w 500 m · najbliżej ~358 m (dz. 197, pilność: wymagane pilne usunięcie lub zabezpieczenie) Zgłoszone wyroby azbestowe w sąsiedztwie (najczęściej dachy z eternitu) — istotne przy dłuższym horyzoncie (pylenie, utylizacja u sąsiadów). Dane deklaratywne gmin — brak wpisu ≠ brak azbestu.	Baza Azbestowa (GeoAzbest)
Nasłonecznienie (analiza słoneczna)	odczytano	ekspozycja SW (spadek ~5.3%) · słońce w południe: lato 60° / zima 13° · dzień: 16,8 h / 7,2 h · nasłonecznienie stoku w południe: lato +2% / zima +19% vs płaski · horyzont płd. czysty (maks. ~0.7°) Analiza geometryczna słońca + horyzont z NMT (teren BEZ drzew i budynków) — orientacyjna ocena pod PV/ogród/dom; nie zastępuje analizy nasłonecznienia w projekcie.	analiza słoneczna (geometria + NMT GUGiK)
Potencjał PV (PVGIS)	odczytano	~994 kWh/kWp/rok · instalacja optymalna: kąt 40°, azymut płd. · irradiancja 1231 kWh/m²/rok Roczny uzysk optymalnie ustawionej instalacji PV (1 kWp, straty 14%) wg PVGIS/JRC UE (dane satelitarne). Orientacyjnie — realny uzysk zależy od modułów, falownika, zacienienia i montażu.	PVGIS (JRC UE) — potencjał fotowoltaiczny
Strefa klimatyczna	odczytano	strefa IV · projektowa temp. zewnętrzna -22°C Orientacyjna strefa klimatyczna wg PN-EN 12831 (na podstawie położenia) — wyznacza projektowe obciążenie cieplne budynku (dobór ogrzewania). Przy granicach stref i na wybrzeżu zweryfikuj w normie/projekcie.	Strefa klimatyczna (PN-EN 12831)
Uzbrojenie terenu (media)	odczytano	kanalizacja ~216 m (pomiar zgrubny) · prąd ~142 m · woda ~217 m (pomiar zgrubny) · gaz: źródło nie obejmuje tego obszaru — sonda nie wykryła przewodów, ale nie potwierdzono, że KIUT ma dane tej sieci; to nie dowód braku sieci Odległości W LINII PROSTEJ do najbliższego przewodu wg rastra KIUT (±2 m), mierzone OD GRANICY działki; trasa przyłącza będzie dłuższa. Sieci bez potwierdzonego pokrycia w KIUT (gaz): brak przewodów w sondzie nie jest dowodem braku sieci — dane GESUT są zasilane osobno dla każdej branży. Kompletność GESUT zależy od powiatu — brak ≠ brak sieci. Warunki i koszt przyłącza określa operator (patrz warstwa OSD).	GUGiK — KIUT (GESUT)
Przyłącze prądu i gazu (operator)	odczytano	Energa-Operator — wniosek o warunki przyłączenia i moce przyłączeniowe na stronie operatora Warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydaje operator (OSD) na wniosek — to on przesądza o koszcie i terminie przyłącza. Operator publikuje też kwartalnie dostępne moce przyłączeniowe per stacja (GPZ). Granice obszarów OSD są historyczne — przy granicy potwierdź na stronie operatora. Gaz: dostępność i wniosek w portalu PSG (https://przylaczenie.psgaz.pl). Woda/kanalizacja: gminne przedsiębiorstwo wod-kan.	obszary OSD (Prawo energetyczne)
Osuwiska / geozagrożenia	tylko podgląd mapy — bez odczytu danych	— Osuwiska i tereny zagrożone ruchami masowymi (SOPO). Pokrycie głównie Karpaty i pogórze — poza nimi zwykle brak danych.	PIG-PIB — SOPO
Hałas	tylko podgląd mapy — bez odczytu danych	— Strategiczna mapa hałasu LDWN. Pokrycie krajowe obejmuje głównie główne drogi krajowe — poza nimi przeważnie brak danych.	GDDKiA / GUGiK — mapa imisyjna LDWN
Zabytki / strefy ochrony	tylko podgląd mapy — bez odczytu danych	— Zasięgi zabytków nieruchomych / stref ochrony konserwatorskiej (NID). Wpis/strefa = uzgodnienia z konserwatorem.	NID — zabytki nieruchome
Jakość powietrza	odczytano	Bardzo dobry — stacja Olsztyn, ul. Puszkina (~16.3 km) Indeks jakości powietrza z najbliższej stacji GIOŚ (dane godzinowe). Stacja może być oddalona.	GIOŚ — jakość powietrza
Internet / zasięg	odczytano	brak w tym punkcie Brak punktu adresowego w bazie UKE w promieniu ~150 m (działka nieadresowana/niezabudowana) — dostępność internetu sprawdź po najbliższym adresie na mapie UKE.	UKE — internet.gov.pl (SIDUSIS)
Demografia gminy	odczytano	Stawiguda: 15 740 mieszk. (2025) · +97% od 2015 Gmina szybko rośnie — zwykle presja inwestycyjna i popyt na grunty. Dane: GUS BDL (ludność ogółem).	GUS BDL — ludność gminy

„Nie odczytano” znaczy, że usługa nie odpowiedziała w chwili budowy raportu — nie że warstwa jest pusta. Te pozycje sprawdź osobno w oficjalnej przeglądarce.

Koszty wejścia i utrzymania

Opłaty urzędowe i podatki związane z tą działką — policzone ze stawek ustawowych. Nie sumujemy ich z ceną działki i nie oceniamy, czy cena jest wysoka: wartość nieruchomości ustala wyłącznie rzeczoznawca majątkowy.

Koszty zakupu (rynek wtórny)

Cena nie została podana przy budowie raportu, więc podatek od czynności cywilnoprawnych i taksę notarialną pomijamy — obie zależą od ceny. Zostaje pozycja, która od niej nie zależy.

Wpis własności do księgi wieczystej200 zł

Założenie: zakup od osoby prywatnej (PCC 2%). Przy zakupie od podatnika VAT (np. dewelopera/gminy) zamiast PCC zwykle VAT 23% w cenie. Taksa notarialna to stawka MAKSYMALNA z rozporządzenia (dla działek budowlanych ustawowy limit to POŁOWA tej stawki) — i jest negocjowalna.

Podatek roczny (stawki 2026)

Dziś (grunt rolny, podatek rolny)~71 zł / rok

Po odrolnieniu / jako „grunty pozostałe” (stawka maks.)~1643 zł / rok

Stawki maksymalne ministerialne — gmina może uchwalić niższe. Podatek rolny liczony jak dla gruntów poza gospodarstwem (5 q żyta/ha); w gospodarstwie ≥1 ha stawka jest niższa. Orientacyjnie.

Opłaty warunkowe — sprawdź przed zakupem

Wyłączenie z produkcji rolnej: klasy IVa, IVb, V — dla budownictwa mieszkaniowego zwykle bez należności (zwolnienie do 0,05 ha pod dom jednorodzinny).
Opłata adiacencka: po podziale działki lub wybudowaniu infrastruktury przez gminę możliwa opłata (do 30–50% wzrostu wartości) — sprawdź uchwały gminy.

Procedury urzędowe — opłata i czas

Katalog opłat i terminów dla kroków, które zwykle wykonuje kupujący. Terminy ustawowe; urzędy bywają szybsze.

Procedura	Opłata	Czas	Nota
Przeglądanie księgi wieczystej online (ekw.ms.gov.pl)	bezpłatne	od ręki	Wystarczy numer KW; działy III i IV pokazują obciążenia i hipoteki.
Odpis zwykły księgi wieczystej	20–30 zł	od ręki (online) / kilka dni	20 zł elektroniczny, 30 zł papierowy.
Wypis i wyrys z miejscowego planu (MPZP)	30–250 zł	do 30 dni (zwykle szybciej)	Opłata zależy od liczby stron wypisu i arkuszy wyrysu.
Zaświadczenie o przeznaczeniu / rewitalizacji / OUZ	17 zł	do 7–30 dni	Opłata skarbowa za zaświadczenie.
Wypis z ewidencji gruntów (EGiB)	40–150 zł	od ręki do 2 tyg.	Zależnie od formy (elektroniczny/papierowy, z mapą lub bez).
Mapa zasadnicza / ewidencyjna	30–150 zł	od ręki do 2 tyg.
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ)	598 zł (opłata; możliwe zwolnienia)	kilka miesięcy	Tylko bez planu miejscowego. Od 1.09.2026 na nowy wniosek tylko w gminie z obowiązującym planem ogólnym, a dla nowego budynku w OUZ. Opłata skarbowa; właściciel lub użytkownik wieczysty bywa zwolniony.
Warunki przyłączenia do sieci (prąd/woda/gaz)	bezpłatne	2–8 tyg. na odpowiedź gestora	Wniosek do gestora sieci; koszt samego przyłącza wynika dopiero z warunków.
Badania geotechniczne gruntu (2–4 odwierty + opinia)	1500–4000 zł	1–3 tyg.	Cena rynkowa usługi; przy trudnych gruntach drożej.
Wznowienie znaków granicznych / okazanie granic (geodeta)	2000–4500 zł	3–8 tyg.	Cena rynkowa, zależna od liczby punktów granicznych.
Zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej	bezpłatne przy budownictwie mieszkaniowym (inne cele: opłata skarbowa 82 zł)	do 30 dni	Zwolnienie z opłaty zależy od CELU (mieszkaniowy), nie kategorii drogi; budowa zjazdu na koszt inwestora.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (klasy chronione)	zależne od klasy i powierzchni — policz w starostwie	1–2 mies.	Należność + opłaty roczne wg ustawy o ochronie gruntów rolnych; dla RIV i słabszych poza miastem zwykle bez opłat.
Wycena u rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy)	800–2500 zł	1–3 tyg.	Jedyna legalna droga do ustalenia wartości nieruchomości (UGN).

Stawki podatkowe obowiązują do 2026-12-31; katalog procedur w wersji 2026-08. Po tych datach sprawdź bieżące obwieszczenia.

Kalkulacje orientacyjne wg stawek ustawowych/maksymalnych — nie zastępują informacji z gminy, u notariusza ani doradcy podatkowego.

Arkusz nie zawiera wartości nieruchomości ani porównania z ceną oferty (ustawa o gospodarce nieruchomościami).

Rynek w okolicy

Sprzedaż przez gminę (BIP)

Brak tej działki w ogłoszeniach przetargowych gminy Stawiguda (sprawdzono 6 ogłoszeń).

Ogłoszenia przetargowe w BIP ↗

https://bip.stawiguda.pl/wiadomosci/495

Źródło obejmuje wyłącznie grunty gminne, powiatowe i Skarbu Państwa — działka prywatnego właściciela nigdy się tu nie pojawi. Brak wpisu nie znaczy „nie jest na sprzedaż”.

Podobne działki na sprzedaż w okolicy

Portale nie podają numerów działek, więc nie da się ich dopasować 1:1. Zamiast tego — wyszukiwania z gotowymi filtrami: promień 5 km, powierzchnia 1300–3000 m².

Otodom — działki w promieniu 5 km ↗
https://www.otodom.pl/pl/wyniki/sprzedaz/dzialka/warminsko--mazurskie/olsztynski/stawiguda/wymoj?distanceRadius=5&areaMin=1300&areaMax=3000
OLX — działki w promieniu 5 km ↗
https://www.olx.pl/nieruchomosci/dzialki/sprzedaz/stawiguda/?search%5Bdist%5D=5&search%5Bfilter_float_m%3Afrom%5D=1300&search%5Bfilter_float_m%3Ato%5D=3000

Linki prowadzą do zewnętrznych serwisów; wyniki i ceny są ich treścią, nie naszą oceną.

Komentarz AI

Komentarz AI poprawiamy i na ten czas go nie pokazujemy. Werdykt, pytania i karta odczytów są kompletne.

Notatki z rozmów

Miejsce na ustalenia z gminy, sprzedającego i notariusza.

ⓘ Raport zapisany przed wprowadzeniem wersjonowania oceny.