Przykładowy raport — działka pokazowa, nie Twoja

Scenariusz:

Solertio·Parcela

Paszport · mikolow

Paszport działki

Werdykt, argumenty i komplet pytań — do druku, z miejscem na odpowiedzi z gminy i od sprzedającego.

240802_1.0029.AR_12.4057/81 · Mikołów · Mikołów (miasto) · powiat mikołowski · śląskie · ~703 m²

Raport wygenerowano: 5 października 2026 · Scenariusz: Dom jednorodzinny · 50.16413, 18.89483 (WGS84)

Fakty z rejestrów

OK	Działka	4057/81 · ~703 m²
Ostrzeżenie	Plan miejscowy	odczyt z danych wektorowych
OK	Powódź	poza strefami MZP
OK	Przyroda	brak w tym punkcie
OK	Gleba	B
Informacja	Plan ogólny	PROJEKT: 332SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 12.0 m · zabudowa ≤40.0% · biol. czynna ≥35.0%
OK	Geologia	gliny — zwykle dobre/średnie warunki posadowienia · podtopienia: poza strefą zagrożenia
Informacja	Droga w pobliżu	ulica osiedlowa „Wojciecha Rybickiego" (nawierzchnia nieznana) ~33 m
Ostrzeżenie	Dostęp prawny	niepotwierdzony — sprawdź w gminie i w KW
Ostrzeżenie	Uciążliwości	cmentarz (Stary cmentarz żydowski) ~104 m
Informacja	Azbest	najbliżej ~214 m (dz. 652/81, pilność: wyroby azbestowe całkowicie unieszkodliwione)
OK	Zabudowa	najbliższy budynek ~14 m (service)
OK	Słońce	N (spadek ~8.0%)
OK	Teren	wyraźny spadek ~8.0% (opada ku N)
OK	Ceny (RCN)	11 transakcji · promień 1 km · od 2024
OK	Powietrze	Umiarkowany

Stan na dzień wygenerowania raportu — z otwartych usług rządowych (GUGiK, KIMPZP, RCN, ISOK i inne).

⚠ W tym odczycie nie odpowiedziało 1 z 14 rejestrów — ocena może być zawyżona.

Werdykt i argumenty

Gotowa do zakupu — po potwierdzeniach

Scenariusz: Dom jednorodzinny · średnia pewność danych

Nie wykryto sygnałów o wysokiej wadze. Zanim wpłacisz zadatek, potwierdź poniższe punkty u źródeł.

Do potwierdzenia przed zadatkiem

Sprawdź otoczenie w terenie o różnych porach i zapytaj o historię uciążliwości.
Wykryty fakt: Obiekt potencjalnie uciążliwy: cmentarz (Stary cmentarz żydowski) ~104 m · stacja elektroenergetyczna (Tauron) ~291 m · teren przemysłowy (Mifama) ~490 m · Gdzie potwierdzić: oględziny w terenie lub źródło wskazane w opisie pozycji
Odpowiedź / ustalenia:
Potwierdź przeznaczenie i zapisy szczegółowe wypisem i wyrysem z MPZP.
Wykryty fakt: Objęta MPZP — przeznaczenia nie odczytano jako danych (potwierdź wypisem i wyrysem z planu) · Gdzie potwierdzić: urząd gminy lub miasta (planowanie przestrzenne)
Odpowiedź / ustalenia:
Potwierdź prawny dostęp do drogi publicznej (księga wieczysta, zarząd dróg, gmina) — bez niego nie ma pozwolenia na budowę.
Wykryty fakt: Prawny dostęp do drogi i przyłącza (media) — do potwierdzenia w gminie/u operatorów · Gdzie potwierdzić: księga wieczysta (ekw.ms.gov.pl)
Odpowiedź / ustalenia:
Osuwiska (SOPO) dostępne tylko jako kafel rastrowy — odczyt wzrokowy; potwierdź rejestr osuwisk w SOPO/PIG albo w gminie.
Gdzie potwierdzić: uprawniony specjalista (geotechnik / projektant)
Odpowiedź / ustalenia:
Warstwa „Demografia gminy” nie odczytała się w tym punkcie — brak danych nie oznacza braku zjawiska. Gdzie potwierdzić: GUS — Bank Danych Lokalnych (bdl.stat.gov.pl).
Gdzie potwierdzić: oględziny w terenie lub źródło wskazane w opisie pozycji
Odpowiedź / ustalenia:
Pewność danych w tym raporcie nie jest pełna — część warstw nie odczytała się w tym punkcie. Potwierdź kluczowe fakty u źródła.
Gdzie potwierdzić: urząd gminy lub miasta (planowanie przestrzenne)
Odpowiedź / ustalenia:

Karty przetargowe

Uciążliwości otoczenia

Co wykryto:W otoczeniu wykryto obiekt lub zjawisko obniżające komfort.

Dlaczego to argument:Uciążliwość sąsiedztwa zostaje z działką i wpływa na codzienne użytkowanie.

Jak z tym pracować:Sprawdź uciążliwość o różnych porach dnia i zapytaj sprzedającego o historię skarg.

Źródło: Obiekt potencjalnie uciążliwy: cmentarz (Stary cmentarz żydowski) ~104 m · stacja elektroenergetyczna (Tauron) ~291 m · teren przemysłowy (Mifama) ~490 m · Gdzie potwierdzić: oględziny w terenie lub źródło wskazane w opisie pozycji

Pytania

Do sprzedającego (5)

Jaki jest numer księgi wieczystej? Poproś o wgląd w działy III i IV (obciążenia, służebności, hipoteki).
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy granice były okazane lub wznowione przez geodetę? Czy są spory graniczne z sąsiadami?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy działka ma prawny dostęp do drogi publicznej? Jeśli przez służebność — czy jest wpisana do księgi wieczystej?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy wydano warunki przyłączenia mediów? Poproś o kopie albo numery spraw.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy w okolicy działa coś uciążliwego (hałas, zapach, ruch)? Czy były skargi mieszkańców?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________

Do urzędu gminy lub miasta i innych urzędów (3)

Czy gmina ma uchwałę o opłacie adiacenckiej i czy planuje tu podział albo budowę infrastruktury?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Poproś o wypis i wyrys z planu miejscowego — zapisy tekstowe, nie tylko rysunek.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Jaka jest kategoria drogi dojazdowej i kto jest właścicielem działki drogowej?
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________

Do sprawdzenia samemu (3)

Sprawdź samodzielnie działy III i IV księgi wieczystej w ekw.ms.gov.pl.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Pobierz kartę rejestru osuwisk (SOPO) i sprawdź wymaganą dokumentację geologiczno-inżynierską.
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Dane demograficzne gminy nie odczytały się — sprawdź liczbę ludności i jej zmiany w Banku Danych Lokalnych GUS (bdl.stat.gov.pl).
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________

Werdykt wynika z wykrytych danych — nie jest oceną wartości ani poradą prawną (UGN). Nie podajemy kwot ani rad cenowych; warunki transakcji ustalasz sam.

Do sprawdzenia w urzędzie

Pozycje wygenerowane z luk i sygnałów TEGO raportu — nie ogólna lista. Wpisz, co usłyszałeś, i od kogo.

Numer księgi wieczystej + działy III i IV (obciążenia, służebności, hipoteki) — Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl)
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy w gminie obowiązuje plan ogólny? Jeśli tak, w jakiej strefie leży działka i czy w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ); jeśli nie, na jakim etapie jest jego projekt? — urząd gminy lub miasta
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów (EGiB) — potwierdzenie użytków i klas — starostwo powiatowe (w mieście na prawach powiatu — urząd miasta)
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Prawny dostęp do drogi publicznej (kategoria drogi, własność działki drogowej, ew. służebność drogowa) — urząd gminy lub miasta / zarząd dróg + KW
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Warunki techniczne przyłączenia: prąd, woda, kanalizacja/szambo, gaz — operatorzy sieci (wnioski o warunki przyłączenia)
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Służebność przesyłu / pas technologiczny linii elektroenergetycznej w pobliżu — KW + operator sieci (np. PSE/OSD)
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Czy działka lub sąsiedztwo podlega ochronie konserwatorskiej / ewidencji zabytków? — wojewódzki konserwator zabytków / gmina
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________
Zaświadczenia do aktu: obszar rewitalizacji / specjalna strefa oraz objęcie uproszczonym planem urządzenia lasu — urząd gminy lub miasta + starostwo
Odpowiedź / ustalenia:
Kto odpowiedział · data: ________________________

Zakres pytań wynika z tego, czego nie da się odczytać z map: obciążeń w księdze wieczystej, praktyki gminy i uzgodnień. Odpowiedzi warto mieć na piśmie.

Karta odczytów

Komplet warstw sprawdzonych dla tej działki — także te, których nie udało się odczytać.

† W tym odczycie nie odpowiedziało 1 z 14 rejestrów — ocena może być zawyżona.

Odczyt z dnia: 05.10.2026, 12:07

Warstwa	Status	Odczyt	Źródło
Plan miejscowy	odczytano	odczyt z danych wektorowych Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Mikołowa obejmującego obszar w granicach wyznaczonych ulicami: Cieszyńską – Beskidzką – Bielską - Pszczyńską · obowiązuje od 26.06.2026 · obowiązujący (akt w KIMPZP)	KIMPZP WMS
Powódź	odczytano	poza obszarami zagrożenia powodziowego MZP Punkt poza strefami MZP (odczyt ISOK w punkcie). Brak działki w mapach zagrożenia powodziowego (MZP) NIE oznacza braku ryzyka powodzi (np. powódź opadowa, lokalne podtopienia poza obszarami MZP).	ISOK / Wody Polskie (MZP)
Ceny (RCN)	odczytano	11 transakcji · promień 1 km · od 2024	RCN WFS
Plan ogólny gminy (POG)	odczytano	PROJEKT: 332SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 12.0 m · zabudowa ≤40.0% · biol. czynna ≥35.0% PROJEKT planu ogólnego („Plan ogólny miasta Mikołowa") — w opracowaniu, NIE jest prawem obowiązującym; parametry mogą się zmienić. To jedyny sygnał planistyczny, gdy brak MPZP i uchwalonego POG. Zweryfikuj etap procedury w gminie.	GUGiK — plany ogólne gmin (POG)
Chłonność działki (szacunek)	odczytano	teren po odsunięciach 4 m: ~303 m² · maks. pow. zabudowy: ~281 m² · ~3 kondygn. · szac. PUM ~590 m² · biol. czynna ≥246 m² Szacunek PRZESIEWOWY: odsunięcia 4 m od wszystkich granic (ściana z oknami, §12 WT; wzór przybliżony — dla działek wklęsłych zawyża), kondygnacje ~3.5 m, PUM = zabudowa × kondygnacje × 0.7 (sprawność netto). Wskaźniki z PROJEKTU planu ogólnego — mogą się zmienić do uchwalenia. Linie zabudowy, kąty dachu i inne zapisy karty terenu MPZP mogą dalej ograniczać — nie zastępuje koncepcji architekta.	geometria działki × wskaźniki PROJEKTU planu ogólnego
Ochrona przyrody †	odczytano	brak w tym punkcie Brak ustawowych form ochrony przyrody w tym punkcie (wg GDOŚ). Nie wyklucza ograniczeń lokalnych.	GDOŚ — formy ochrony przyrody
Gleba / użytki (EGiB) †	odczytano	użytki/klasy: B · pow. ewidencyjna 0.0704 ha Klasy IV–VI / użytki nierolne — odrolnienie zwykle bez zgody ministra (formalności na poziomie gminy/starostwa). Zweryfikuj wypisem z EGiB.	EGiB / KIEG — użytki i klasy bonitacyjne
Geologia (SMGP) †	odczytano	Piaski i gliny deluwialne (osady deluwialne (zmywów powierzchniowych)) → gliny — zwykle dobre/średnie warunki posadowienia · podtopienia: poza strefą zagrożenia Geologia powierzchniowa z mapy SMGP 1:50k (PIG-PIB) + mapa zagrożeń podtopieniami — orientacyjne, w skali mapy. Nie zastępuje badań geotechnicznych gruntu; przed budową wykonaj opinię geotechniczną.	PIG-PIB — SMGP 1:50k + podtopienia
Teren (NMT) †	odczytano	~309.3 m n.p.m. · wyraźny spadek ~8.0% (opada ku N) Wysokość i spadek z NMT GUGiK (krzyż ±40 m wokół punktu) — orientacyjne, do wstępnej oceny terenu.	GUGiK — NMT (model terenu)
Drogi w pobliżu †	odczytano	najbliższa: ulica osiedlowa „Wojciecha Rybickiego" (nawierzchnia nieznana) ~33 m · utwardzona: droga lokalna „Konstytucji 3 Maja" (asfalt) ~55 m Fizyczna bliskość dróg wg OSM — NIE potwierdza prawnego dostępu do drogi publicznej (warunek pozwolenia na budowę). Kategoria drogi, własność działki drogowej (EGiB) i ew. służebność wymagają weryfikacji w gminie/KW.	OSM (Overpass) — drogi w okolicy
Zabudowa i las w sąsiedztwie †	odczytano	najbliższy budynek ~14 m (service) · 113 w 150 m · las ~98 m Zabudowa w sąsiedztwie wg OSM — istotna m.in. dla decyzji WZ (zasada dobrego sąsiedztwa). Las <12 m od granicy ograniczałby posadowienie (ppoż.). OSM bywa niekompletny.	OSM (Overpass) — zabudowa i las w sąsiedztwie
Zabudowa działki / klasa energet.	wykryto w tym punkcie	prawdopodobnie ZABUDOWANA — budynek ~14 m od środka (service) (OSM) Działka wygląda na zabudowaną (budynek w obrysie wg OSM). Klasę energetyczną i wskaźnik EP [kWh/(m²·rok)] budynku sprawdź w rejestrze CRŚCHE — wyszukiwarka po adresie (świadectwo mają budynki sprzedane/wynajęte/nowe). OSM bywa niekompletny; potwierdź w EGiB/terenie.	OSM + rejestr CRŚCHE — zabudowa działki / klasa energetyczna
Potencjalne uciążliwości †	wykryto w tym punkcie	cmentarz (Stary cmentarz żydowski) ~104 m · stacja elektroenergetyczna (Tauron) ~291 m · teren przemysłowy (Mifama) ~490 m Obiekty potencjalnie uciążliwe wg OSM (hałas/zapach/pole EM/służebności) — zweryfikuj w terenie i w gminie. OSM bywa niekompletny: brak wpisu ≠ brak obiektu.	OSM (Overpass) — obiekty potencjalnie uciążliwe
Azbest w okolicy (Baza Azbestowa) †	odczytano	15 zgłosz. w 500 m · najbliżej ~214 m (dz. 652/81, pilność: wyroby azbestowe całkowicie unieszkodliwione) Zgłoszone wyroby azbestowe w sąsiedztwie (najczęściej dachy z eternitu) — istotne przy dłuższym horyzoncie (pylenie, utylizacja u sąsiadów). Dane deklaratywne gmin — brak wpisu ≠ brak azbestu.	Baza Azbestowa (GeoAzbest)
Nasłonecznienie (analiza słoneczna)	odczytano	ekspozycja N (spadek ~8.0%) · słońce w południe: lato 63° / zima 16° · dzień: 16,2 h / 7,8 h · nasłonecznienie stoku w południe: lato -4% / zima -27% vs płaski · horyzont płd. czysty (maks. ~9.3°) Analiza geometryczna słońca + horyzont z NMT (teren BEZ drzew i budynków) — orientacyjna ocena pod PV/ogród/dom; nie zastępuje analizy nasłonecznienia w projekcie.	analiza słoneczna (geometria + NMT GUGiK)
Potencjał PV (PVGIS) †	odczytano	~1066 kWh/kWp/rok · instalacja optymalna: kąt 39°, azymut płd. · irradiancja 1327 kWh/m²/rok Roczny uzysk optymalnie ustawionej instalacji PV (1 kWp, straty 14%) wg PVGIS/JRC UE (dane satelitarne). Orientacyjnie — realny uzysk zależy od modułów, falownika, zacienienia i montażu.	PVGIS (JRC UE) — potencjał fotowoltaiczny
Strefa klimatyczna	odczytano	strefa III · projektowa temp. zewnętrzna -20°C Orientacyjna strefa klimatyczna wg PN-EN 12831 (na podstawie położenia) — wyznacza projektowe obciążenie cieplne budynku (dobór ogrzewania). Przy granicach stref i na wybrzeżu zweryfikuj w normie/projekcie.	Strefa klimatyczna (PN-EN 12831)
Uzbrojenie terenu (media) †	odczytano	kanalizacja ~2 m · prąd ~1 m · woda ~3 m · gaz ~5 m Odległości W LINII PROSTEJ do najbliższego przewodu wg rastra KIUT (±2 m), mierzone OD GRANICY działki; trasa przyłącza będzie dłuższa. Kompletność GESUT zależy od powiatu — brak ≠ brak sieci. Warunki i koszt przyłącza określa operator (patrz warstwa OSD).	GUGiK — KIUT (GESUT)
Przyłącze prądu i gazu (operator) †	odczytano	Tauron Dystrybucja — wniosek o warunki przyłączenia i moce przyłączeniowe na stronie operatora Warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydaje operator (OSD) na wniosek — to on przesądza o koszcie i terminie przyłącza. Operator publikuje też kwartalnie dostępne moce przyłączeniowe per stacja (GPZ). Granice obszarów OSD są historyczne — przy granicy potwierdź na stronie operatora. Gaz: dostępność i wniosek w portalu PSG (https://przylaczenie.psgaz.pl). Woda/kanalizacja: gminne przedsiębiorstwo wod-kan.	obszary OSD (Prawo energetyczne)
Osuwiska / geozagrożenia †	tylko podgląd mapy — bez odczytu danych	— Osuwiska i tereny zagrożone ruchami masowymi (SOPO). Pokrycie głównie Karpaty i pogórze — poza nimi zwykle brak danych.	PIG-PIB — SOPO
Hałas	tylko podgląd mapy — bez odczytu danych	— Strategiczna mapa hałasu LDWN. Pokrycie krajowe obejmuje głównie główne drogi krajowe — poza nimi przeważnie brak danych.	GDDKiA / GUGiK — mapa imisyjna LDWN
Zabytki / strefy ochrony	tylko podgląd mapy — bez odczytu danych	— Zasięgi zabytków nieruchomych / stref ochrony konserwatorskiej (NID). Wpis/strefa = uzgodnienia z konserwatorem.	NID — zabytki nieruchome
Jakość powietrza †	odczytano	Umiarkowany — stacja Tychy, ul. Tołstoja (~9.9 km) Indeks jakości powietrza z najbliższej stacji GIOŚ (dane godzinowe). Stacja może być oddalona.	GIOŚ — jakość powietrza
Internet / zasięg	odczytano	brak w tym punkcie Brak punktu adresowego w bazie UKE w promieniu ~150 m (działka nieadresowana/niezabudowana) — dostępność internetu sprawdź po najbliższym adresie na mapie UKE.	UKE — internet.gov.pl (SIDUSIS)
Demografia gminy †	nie odczytano	— Nie udało się pobrać danych demograficznych gminy z GUS BDL.	GUS BDL — ludność gminy

„Nie odczytano” znaczy, że usługa nie odpowiedziała w chwili budowy raportu — nie że warstwa jest pusta. Te pozycje sprawdź osobno w oficjalnej przeglądarce.

Koszty wejścia i utrzymania

Opłaty urzędowe i podatki związane z tą działką — policzone ze stawek ustawowych. Nie sumujemy ich z ceną działki i nie oceniamy, czy cena jest wysoka: wartość nieruchomości ustala wyłącznie rzeczoznawca majątkowy.

Koszty zakupu (rynek wtórny)

Cena nie została podana przy budowie raportu, więc podatek od czynności cywilnoprawnych i taksę notarialną pomijamy — obie zależą od ceny. Zostaje pozycja, która od niej nie zależy.

Wpis własności do księgi wieczystej200 zł

Założenie: zakup od osoby prywatnej (PCC 2%). Przy zakupie od podatnika VAT (np. dewelopera/gminy) zamiast PCC zwykle VAT 23% w cenie. Taksa notarialna to stawka MAKSYMALNA z rozporządzenia (dla działek budowlanych ustawowy limit to POŁOWA tej stawki) — i jest negocjowalna.

Podatek roczny (stawki 2026)

Po odrolnieniu / jako „grunty pozostałe” (stawka maks.)~541 zł / rok

Stawki maksymalne ministerialne — gmina może uchwalić niższe. Podatek rolny liczony jak dla gruntów poza gospodarstwem (5 q żyta/ha); w gospodarstwie ≥1 ha stawka jest niższa. Orientacyjnie.

Opłaty warunkowe — sprawdź przed zakupem

Opłata adiacencka: po podziale działki lub wybudowaniu infrastruktury przez gminę możliwa opłata (do 30–50% wzrostu wartości) — sprawdź uchwały gminy.

Procedury urzędowe — opłata i czas

Katalog opłat i terminów dla kroków, które zwykle wykonuje kupujący. Terminy ustawowe; urzędy bywają szybsze.

Procedura	Opłata	Czas	Nota
Przeglądanie księgi wieczystej online (ekw.ms.gov.pl)	bezpłatne	od ręki	Wystarczy numer KW; działy III i IV pokazują obciążenia i hipoteki.
Odpis zwykły księgi wieczystej	20–30 zł	od ręki (online) / kilka dni	20 zł elektroniczny, 30 zł papierowy.
Wypis i wyrys z miejscowego planu (MPZP)	30–250 zł	do 30 dni (zwykle szybciej)	Opłata zależy od liczby stron wypisu i arkuszy wyrysu.
Zaświadczenie o przeznaczeniu / rewitalizacji / OUZ	17 zł	do 7–30 dni	Opłata skarbowa za zaświadczenie.
Wypis z ewidencji gruntów (EGiB)	40–150 zł	od ręki do 2 tyg.	Zależnie od formy (elektroniczny/papierowy, z mapą lub bez).
Mapa zasadnicza / ewidencyjna	30–150 zł	od ręki do 2 tyg.
Warunki przyłączenia do sieci (prąd/woda/gaz)	bezpłatne	2–8 tyg. na odpowiedź gestora	Wniosek do gestora sieci; koszt samego przyłącza wynika dopiero z warunków.
Badania geotechniczne gruntu (2–4 odwierty + opinia)	1500–4000 zł	1–3 tyg.	Cena rynkowa usługi; przy trudnych gruntach drożej.
Wznowienie znaków granicznych / okazanie granic (geodeta)	2000–4500 zł	3–8 tyg.	Cena rynkowa, zależna od liczby punktów granicznych.
Zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej	bezpłatne przy budownictwie mieszkaniowym (inne cele: opłata skarbowa 82 zł)	do 30 dni	Zwolnienie z opłaty zależy od CELU (mieszkaniowy), nie kategorii drogi; budowa zjazdu na koszt inwestora.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (klasy chronione)	zależne od klasy i powierzchni — policz w starostwie	1–2 mies.	Należność + opłaty roczne wg ustawy o ochronie gruntów rolnych; dla RIV i słabszych poza miastem zwykle bez opłat.
Wycena u rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy)	800–2500 zł	1–3 tyg.	Jedyna legalna droga do ustalenia wartości nieruchomości (UGN).

Stawki podatkowe obowiązują do 2026-12-31; katalog procedur w wersji 2026-08. Po tych datach sprawdź bieżące obwieszczenia.

Kalkulacje orientacyjne wg stawek ustawowych/maksymalnych — nie zastępują informacji z gminy, u notariusza ani doradcy podatkowego.

Arkusz nie zawiera wartości nieruchomości ani porównania z ceną oferty (ustawa o gospodarce nieruchomościami).

Rynek w rejestrze cen (RCN)

Transakcje z aktów notarialnych w okolicy działki — rocznikami i pasmami. To statystyka okolicy, a nie liczba mówiąca cokolwiek o tej konkretnej działce.

Mediana: 440 zł/m² · Typowy przedział (P10–P90): 59–2334 zł/m² (~80% transakcji mieści się w tym przedziale)

11 transakcji · promień 1000 m · od 2024

Mediany rocznikami

2021: 229 zł/m² (n=6)2022: 245 zł/m² (n=13)2023: za mało transakcji (n=4)2024: 1038 zł/m² (n=7)2025: za mało transakcji (n=4)

Trend z szerszego okna — jedna wieloletnia mediana maskowałaby wzrost cen. Rok pokazuje wartość tylko przy ≥5 transakcjach (ochrona danych).

To statystyka okolicy, NIE wycena tej nieruchomości. Rozrzut cen jest naturalnie duży — pojedyncze nieruchomości często odbiegają od mediany o kilkadziesiąt procent.

Transakcje gruntami z okolicy łącznie (różne rodzaje działek, bez rozróżnienia przeznaczenia) — orientacyjnie, to nie wycena. Ceny pochodzą z aktów i są brutto: z VAT, jeśli został naliczony.

Nie porównujemy ceny oferty z medianą i nie oceniamy jej wysokości. Wartość nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym.

Rynek w okolicy

Sprzedaż przez gminę (BIP)

BIP gminy Mikołów (miasto) nie jest jeszcze objęty automatycznym sprawdzeniem (obsługujemy: Purda, Stawiguda, Świętajno).

Źródło obejmuje wyłącznie grunty gminne, powiatowe i Skarbu Państwa — działka prywatnego właściciela nigdy się tu nie pojawi. Brak wpisu nie znaczy „nie jest na sprzedaż”.

Podobne działki na sprzedaż w okolicy

Portale nie podają numerów działek, więc nie da się ich dopasować 1:1. Zamiast tego — wyszukiwania z gotowymi filtrami: promień 5 km, powierzchnia 400–1000 m².

Otodom — działki w promieniu 5 km ↗
https://www.otodom.pl/pl/wyniki/sprzedaz/dzialka/slaskie/mikolowski/mikolow?distanceRadius=5&areaMin=400&areaMax=1000
OLX — działki w promieniu 5 km ↗
https://www.olx.pl/nieruchomosci/dzialki/sprzedaz/mikolow/?search%5Bdist%5D=5&search%5Bfilter_float_m%3Afrom%5D=400&search%5Bfilter_float_m%3Ato%5D=1000

Linki prowadzą do zewnętrznych serwisów; wyniki i ceny są ich treścią, nie naszą oceną.

Komentarz AI

Synteza raportu przez model językowy — wnioski krzyżowe, plan działania, brief negocjacyjny, gotowy mail do gminy. W cenie paszportu.

Analiza wygenerowana przez AI — może zawierać błędy. Zweryfikuj u profesjonalisty.

wersja promptu 2026-10-03.1+grounding+hold+n6b+rcn-unchecked · wygenerowano 05.10.2026, 12:08 · kontrola formalna: zaliczona

Komentarz AI nieaktualny — powstał według wcześniejszych reguł albo wcześniejszego odczytu danych.

Werdykt, karty przetargowe i pytania nad tą analizą wyliczają stałe reguły z danych i to one mają pierwszeństwo. Analiza AI je rozwija i porządkuje. Jeśli powstała przed zmianą reguł, może się z werdyktem rozmijać — wtedy obowiązuje werdykt.

Wniosek w skrócie

Nieruchomość z potencjałem pod zabudowę na terenie objętym obowiązującym planem miejscowym, przeznaczona dla świadomego inwestora lub osoby budującej dom. Głównym haczykiem jest obecność istniejącego na działce budynku o niepotwierdzonym statusie prawnym oraz brak odczytanych parametrów przeznaczenia w rejestrze MPZP, co wymusza weryfikację dokumentów w urzędzie przed zawarciem umowy.

Wnioski krzyżowe

średniIstniejąca zabudowa a przeznaczenie w nowym planie miejscowym

Działka oznaczona jest w ewidencji jako użytek 'B' i według danych przestrzennych znajduje się na niej budynek usługowy. W połączeniu z obowiązującym od czerwca 2026 r. planem miejscowym (którego szczegółowych zapisów nie odczytano) oraz projektem strefy wielofunkcyjnej jednorodzinnej (332SJ) w POG oznacza to, że kupujący nie nabywa pustego gruntu, lecz obiekt wymagający sprawdzenia legalności, możliwości adaptacji lub kosztów rozbiórki.

Co by to zmieniło: Wypis i wyrys z MPZP jednoznacznie potwierdzający dopuszczenie planowanej funkcji oraz wgląd do dokumentacji odbioru i kartoteki budynku.

Pewność: pewność średnia· mpzp · pog · gleba

średniInfrastruktura w granicy a uciążliwości w sąsiedztwie

Mimo że sieci uzbrojenia terenu (prąd, woda, kanalizacja, gaz) przebiegają w bezpośredniej bliskości granicy działki, codzienne użytkowanie może być obciążone sąsiedztwem obiektów infrastrukturalnych: cmentarza (~104 m), stacji elektroenergetycznej (~291 m) oraz terenu przemysłowego (~490 m). Bliskość przewodów nie gwarantuje gotowego przyłącza, a stałe otoczenie jest czynnikiem obniżającym komfort zamieszkania.

Co by to zmieniło: Otrzymanie pisemnych zapewnień gestorów o warunkach technicznych przyłączenia oraz wizja lokalna wykluczająca hałas i uciążliwości ze strony sąsiednich obiektów.

Pewność: pewność średnia· media · otoczenie

niskiUkształtowanie zbocza i podłoże a koszty realizacji

Teren opada ku północy ze spadkiem rzędu 8,0%, co obniża nasłonecznienie stoku zimą o ok. 27% w porównaniu z terenem płaskim. W zestawieniu z obecnością osadów deluwialnych (piaski i gliny) wymusza to uwzględnienie rozwiązań niwelacyjnych, odprowadzenia wód opadowych oraz specyficznego posadowienia fundamentów.

Co by to zmieniło: Opinia geotechniczna wykazująca bardzo dobre warunki nośne gruntu oraz projekt budowlany niwelujący niekorzystną ekspozycję nasłonecznienia.

Pewność: pewność średnia· teren · geologia

Plan działania

Przed zadatkiem

Pobranie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Gdzie: Urząd Miasta Mikołów · Koszt: 30–250 zł · Czas: do 30 dni (zwykle szybciej)
Przeglądanie księgi wieczystej online (działy III i IV pod kątem obciążeń i służebności)
Gdzie: ekw.ms.gov.pl · Koszt: bezpłatne · Czas: od ręki
Pobranie wypisu z ewidencji gruntów i kartoteki budynków (EGiB)
Gdzie: Starostwo Powiatowe w Mikołowie · Koszt: 40–150 zł · Czas: od ręki do 2 tyg.

Przed aktem notarialnym

Poproszenie sprzedającego o kopie wydanych warunków przyłączenia do sieci lub o pisemną zgodę na wystąpienie o nie
Gdzie: Sprzedający / gestorzy sieci (Tauron Dystrybucja, PSG, przedsiębiorstwo wod-kan) · Koszt: bezpłatne · Czas: 2–8 tyg. na odpowiedź gestora · Zależy od: Przeglądanie księgi wieczystej online (działy III i IV pod kątem obciążeń i służebności)
Weryfikacja prawno-technicznego dostępu do drogi i formalności zjazdu
Gdzie: Urząd Miasta Mikołów / zarząd dróg · Koszt: bezpłatne przy budownictwie mieszkaniowym (inne cele: opłata skarbowa 82 zł) · Czas: do 30 dni

Przed projektem

Zlecenie badań geotechnicznych gruntu (odwierty i opinia)
Gdzie: Uprawniony geotechnik · Koszt: 1500–4000 zł · Czas: 1–3 tyg. · Zależy od: Pobranie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Brief negocjacyjny

Obecność niezbadanego budynku na działceczęściowo usuwalne

Niejasny status formalny istniejącego obiektu oraz potencjalne koszty związane z jego rozbiórką lub adaptacją obniżają przewidywalność inwestycji i wymagają zabezpieczenia interesu kupującego w warunkach transakcji.

Sąsiedztwo obiektów uciążliwych (stacja Tauron, Mifama, cmentarz)ryzyko nieusuwalne

Trwałe położenie w otoczeniu infrastruktury elektroenergetycznej, strefy przemysłowej i cmentarza stanowi niezmienną cechę lokalizacji obniżającą komfort codziennego użytkowania.

[fragment usunięty automatycznie: treść zawierała radę kwotową — argumenty są jakościowe, patrz zastrzeżenia]ryzyko nieusuwalne

Ukształtowanie terenu wymaga dodatkowych nakładów na prace ziemne oraz odpowiednie rozwiązania konstrukcyjne kompensujące gorszy bilans słoneczny w sezonie zimowym.

Brak udokumentowanych warunków przyłączeniowych do mediówryzyko usuwalne

Fizyczna obecność sieci w pasie drogowym nie stanowi gwarancji technicznej możliwości wykonania przyłączy, co do momentu przedstawienia dokumentów obarcza ryzykiem stronę kupującą.

Werdykt per scenariusz

Dom jednorodzinnyGotowa do zakupu — po potwierdzeniachDziałka leży na obszarze objętym planem miejscowym oraz projektem strefy jednorodzinnej, jednak realizacja zabudowy wymaga wcześniejszego wyjaśnienia ustaleń planu i statusu stojącego na działce budynku.

InwestycjaGotowa do zakupu — po potwierdzeniachLokalizacja w uregulowanym obszarze planistycznym i dostępność infrastruktury dają podstawę do realizacji projektu, pod warunkiem potwierdzenia wskaźników zabudowy w wypisie z planu.

RekreacjaNegocjuj albo wyjaśnij przed zadatkiemSąsiedztwo stacji elektroenergetycznej, cmentarza i terenu przemysłowego oraz północne nachylenie działki kolidują ze spokojnym wypoczynkiem, co wymaga weryfikacji faktycznego poziomu uciążliwości.

Sygnały ryzyka

średni

Niezweryfikowany status techniczny i prawny istniejącego budynku

Obecność obiektu kubaturowego może wiązać się z koniecznością przeprowadzenia procedury rozbiórkowej lub opłatami; należy sprawdzić kartotekę budynków w Starostwie Powiatowym oraz księgę wieczystą.

średni

Brak danych o przeznaczeniu terenu w integracji MPZP

Krajowa integracja potwierdza obowiązywanie aktu prawnego, ale nie udostępnia profilu ustaleń; konieczne jest odebranie urzędowego wypisu i wyrysu, by poznać linie zabudowy i dopuszczalne funkcje.

niski

Obiekty potencjalnie uciążliwe w promieniu 100–500 m

Bliskość stacji transformatorowej, terenu przemysłowego i cmentarza może generować hałas lub specyficzne uwarunkowania wizualne; zaleca się weryfikację w terenie o różnych porach doby.

informacja

Ograniczone nasłonecznienie stoku północnego

Spadek terenu ku północy redukuje bezpośrednie zyski słoneczne o około 27% w okresie zimowym, co wymaga odpowiedniego zaprojektowania bryły budynku.

Kontekst cenowy

W promieniu 1000 m w ciągu ostatnich 24 miesięcy odnotowano 11 transakcji gruntami ze środkową stawką na poziomie 440 zł/m². Bardzo szeroki rozstęp typowych transakcji (od 59 do 2334 zł/m² w przedziale P10–P90) odzwierciedla zróżnicowanie rynku w zależności od stopnia uzbrojenia, przeznaczenia w MPZP oraz obecności zabudowy.

Gotowe pisma do instytucji

Urząd Miasta Mikołów

Pytania do urzędu przed zakupem działki 4057/81

[miejscowość], [data]

[imię i nazwisko]
[adres do korespondencji]
[telefon lub e-mail]

[Burmistrz albo Prezydent] Miasta Mikołów
Urząd Miasta Mikołów

Dotyczy: działka nr 4057/81, obręb Mikołów (identyfikator 240802_1.0029.AR_12.4057/81)

Szanowni Państwo,

rozważam zakup tej działki. Zanim podejmę decyzję, proszę o odpowiedź na poniższe pytania:

1. Proszę o informację, jak otrzymać wypis i wyrys z planu miejscowego dla tej działki: jaki wniosek złożyć i ile trwa jego rozpatrzenie.
2. Jaką kategorię ma droga, z której działka ma być obsługiwana? Kto nią zarządza i kto jest właścicielem działki drogowej?
3. Czy obowiązuje uchwała ustalająca stawkę opłaty adiacenckiej? Czy dla tej działki albo jej sąsiedztwa planuje się podział lub budowę infrastruktury technicznej, z którymi taka opłata mogłaby się wiązać?

Jeśli odpowiedź na któreś pytanie wymaga osobnego wniosku albo opłaty, proszę o wskazanie trybu. Odpowiedź proszę przesłać na adres podany wyżej.

Z poważaniem
[podpis]

Do sprzedającego

Pytania do sprzedającego przed zakupem działki 4057/81

[miejscowość], [data]

Dotyczy: działka nr 4057/81, obręb Mikołów (identyfikator 240802_1.0029.AR_12.4057/81)

Dzień dobry,

rozważam zakup tej działki. Przed decyzją proszę o odpowiedź na kilka pytań, a tam, gdzie to możliwe, o kopie dokumentów:

1. Jaki jest numer księgi wieczystej działki? Chcę sprawdzić działy III i IV (obciążenia i hipoteki).
2. Czy granice działki okazywał albo wznawiał geodeta? Czy są spory graniczne z sąsiadami?
3. Jak działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, a jeśli przez służebność albo udział w drodze wewnętrznej, to czy wpisano to do księgi wieczystej?
4. Czy dla działki wydano warunki przyłączenia do sieci (energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz)? Jeśli tak, proszę o kopie albo numery spraw, a jeśli nie — o informację, czy wystąpią Państwo o nie jako właściciel albo udzielą mi pisemnej zgody na złożenie wniosku przed zakupem.
5. Czy w okolicy działa coś uciążliwego, na przykład hałas albo zapach? Czy mieszkańcy składali skargi?

Z góry dziękuję za odpowiedź.

[imię i nazwisko]
[telefon lub e-mail]

Zastrzeżenia

Raport ma charakter poglądowy, analityczny i statystyczny — służy wstępnemu przesiewowi lokalizacji.
Nie stanowi określenia wartości nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami ani operatu szacunkowego.
Dane pochodzą z publicznych usług rządowych udostępnianych „jak jest” (as is) i mogą być niekompletne lub nieaktualne.
Treść analityczna została wygenerowana przez AI i może zawierać błędy — nie zastępuje weryfikacji przez profesjonalistę (prawnik, geodeta, rzeczoznawca majątkowy).

Luki w danych: Ustalenia szczegółowe MPZP: krajowy rejestr udostępnia wyłącznie granice aktu, co wymaga bezpośredniego pozyskania wypisu i wyrysu w Urzędzie Miasta Mikołów. · Warstwa demografii: źródło zewnętrzne nie odpowiedziało na zapytanie w tym punkcie, co stanowi brak odpowiedzi rejestru, a nie cechę gminy. · Rejestr osuwisk, hałasu i zabytków: dane dostępne w źródłach rządowych wyłącznie w trybie przeglądania mapowego, poza zakresem bezpośredniego odczytu wektorowego.

Narzędzie PRZESIEWOWE. Nie zastępuje operatu rzeczoznawcy majątkowego, wypisu i wyrysu z MPZP ani porady prawnej. Dane pochodzą z otwartych usług rządowych (GUGiK / Geoportal) i mogą być niekompletne lub nieaktualne.

Notatki z rozmów

Miejsce na ustalenia z gminy, sprzedającego i notariusza.

ⓘ Raport zapisany przed wprowadzeniem wersjonowania oceny.