Sample report — a showcase parcel, not yours

Scenario:

Solertio·Parcela

Dossier · mikolow

Decision dossier

Verdict, arguments and the full list of questions — print-ready, with space for answers from the municipality and the seller.

240802_1.0029.AR_12.4057/81 · Mikołów · Mikołów (miasto) · powiat mikołowski · śląskie · ~703 m²

Report generated: October 5, 2026 · Scenario: Single-family home · 50.16413, 18.89483 (WGS84)

Facts from the registers

OK	Parcel	4057/81 · ~703 m²
Warning	Zoning plan	read from vector data
OK	Flood	outside MZP zones
OK	Nature	none at this point
OK	Soil	B
Information	General plan	PROJEKT: 332SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 12.0 m · zabudowa ≤40.0% · biol. czynna ≥35.0%
OK	Geology	gliny — zwykle dobre/średnie warunki posadowienia · podtopienia: poza strefą zagrożenia
Information	Road nearby	ulica osiedlowa „Wojciecha Rybickiego" (nawierzchnia nieznana) ~33 m
Warning	Legal access	not confirmed — check with the municipality and land register
Warning	Nuisances	cmentarz (Stary cmentarz żydowski) ~104 m
Information	Asbestos	najbliżej ~214 m (dz. 652/81, pilność: wyroby azbestowe całkowicie unieszkodliwione)
OK	Buildings	najbliższy budynek ~14 m (service)
OK	Sun	N (spadek ~8.0%)
OK	Terrain	wyraźny spadek ~8.0% (opada ku N)
OK	Prices (RCN)	11 transactions · radius 1 km · since 2024
OK	Air	Umiarkowany

As of the report generation date — from open government services (GUGiK, KIMPZP, RCN, ISOK and others).

⚠ In this readout 1 of 14 registers did not answer — the rating may be too high.

Verdict & arguments

Ready to buy — after confirmations

Scenario: Single-family home · medium data confidence

No high-weight signals were detected. Before you pay a deposit, confirm the points below at the source.

Confirm before the deposit

Check the surroundings on site at different times and ask about the nuisance history.
Detected fact: Obiekt potencjalnie uciążliwy: cmentarz (Stary cmentarz żydowski) ~104 m · stacja elektroenergetyczna (Tauron) ~291 m · teren przemysłowy (Mifama) ~490 m · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the item
Answer / findings:
Confirm the designation and detailed rules with an official extract from the local plan.
Detected fact: Objęta MPZP — przeznaczenia nie odczytano jako danych (potwierdź wypisem i wyrysem z planu) · Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)
Answer / findings:
Confirm legal access to a public road (land register, road authority, municipality) — without it there is no building permit.
Detected fact: Prawny dostęp do drogi i przyłącza (media) — do potwierdzenia w gminie/u operatorów · Where to confirm it: land and mortgage register (ekw.ms.gov.pl)
Answer / findings:
Landslides (SOPO) are available only as a raster tile — visual reading; confirm the landslide register with SOPO/PIG or the municipality.
Where to confirm it: licensed specialist (geotechnician / designer)
Answer / findings:
Layer “Municipal demography” returned nothing at this point — missing data does not mean the phenomenon is absent. Where to confirm: Statistics Poland — Local Data Bank (bdl.stat.gov.pl).
Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the item
Answer / findings:
Data confidence in this report is not full — some layers returned nothing at this point. Confirm the key facts at the source.
Where to confirm it: municipal or city office (spatial planning)
Answer / findings:

Bargaining cards

Nuisance in the surroundings

What was detected:An object or phenomenon lowering comfort was detected nearby.

Why it is an argument:A nuisance in the neighbourhood stays with the parcel and affects everyday use.

How to work with it:Check the nuisance at different times of day and ask the seller about a history of complaints.

Source: Obiekt potencjalnie uciążliwy: cmentarz (Stary cmentarz żydowski) ~104 m · stacja elektroenergetyczna (Tauron) ~291 m · teren przemysłowy (Mifama) ~490 m · Where to confirm it: on-site inspection or the source named in the item

Questions

For the seller (5)

What is the land and mortgage register number? Ask for access to sections III and IV (encumbrances, easements, mortgages).
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Were the boundaries shown or restored by a surveyor? Are there boundary disputes with neighbours?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Does the parcel have legal access to a public road? If through an easement — is it entered in the land register?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Have connection conditions been issued for utilities? Ask for copies or case numbers.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Is anything nearby a nuisance (noise, odour, traffic)? Have residents complained?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________

For the municipal or city office and other offices (3)

Does the municipality have a betterment-levy resolution and does it plan a subdivision or infrastructure here?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Ask for the official extract from the local plan — the text, not only the drawing.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
What is the category of the access road and who owns the road plot?
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________

To check yourself (3)

Check sections III and IV of the land and mortgage register yourself at ekw.ms.gov.pl.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Download the landslide register card (SOPO) and check the required geological-engineering documentation.
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
The municipal demographic data could not be read — check the population and its change in the Statistics Poland Local Data Bank (bdl.stat.gov.pl).
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________

A verdict derived from detected data — not a valuation and not legal advice. We give no amounts and no pricing advice; you set the terms yourself.

To verify at the office

Items generated from the gaps and signals of THIS report — not a generic list. Write down what you were told, and by whom.

Land register number + sections III and IV (encumbrances, easements, mortgages) — e-court land register (ekw.ms.gov.pl)
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Is a general plan in force in the municipality? If so, which zone covers the parcel and is it within the infill development area (OUZ); if not, what stage is the draft at? — municipal office
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Extract from the land register (EGiB) confirming land use and soil classes — county office (starostwo; in a city with county rights — the city office)
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Legal access to a public road (road category, ownership of the road parcel, possible easement) — municipality / road authority + land register
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Connection terms: electricity, water, sewage/septic, gas — network operators (connection condition requests)
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Transmission easement / technological corridor of the nearby power line — land register + grid operator
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Is the parcel or its surroundings under conservation protection / heritage records? — regional monument conservator / municipality
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________
Certificates for the notarial deed: revitalisation area / special zone and simplified forest management plan — municipality + county office
Answer / findings:
Who answered · date: ________________________

The questions cover what maps cannot show: land-register encumbrances, municipal practice and required approvals. Ask for the answers in writing.

Readout sheet

Every layer checked for this parcel — including the ones we could not read.

† In this readout 1 of 14 registers did not answer — the rating may be too high.

Read on: 10/05/2026, 12:07 PM

Layer	Status	Readout	Source
Zoning plan	read	read from vector data Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Mikołowa obejmującego obszar w granicach wyznaczonych ulicami: Cieszyńską – Beskidzką – Bielską - Pszczyńską · obowiązuje od 26.06.2026 · obowiązujący (akt w KIMPZP)	KIMPZP WMS
Flood	read	poza obszarami zagrożenia powodziowego MZP Punkt poza strefami MZP (odczyt ISOK w punkcie). Brak działki w mapach zagrożenia powodziowego (MZP) NIE oznacza braku ryzyka powodzi (np. powódź opadowa, lokalne podtopienia poza obszarami MZP).	ISOK / Wody Polskie (MZP)
Prices (RCN)	read	11 transactions · radius 1 km · since 2024	RCN WFS
Municipal general plan (POG)	read	PROJEKT: 332SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną · maks. wys. 12.0 m · zabudowa ≤40.0% · biol. czynna ≥35.0% PROJEKT planu ogólnego („Plan ogólny miasta Mikołowa") — w opracowaniu, NIE jest prawem obowiązującym; parametry mogą się zmienić. To jedyny sygnał planistyczny, gdy brak MPZP i uchwalonego POG. Zweryfikuj etap procedury w gminie.	GUGiK — plany ogólne gmin (POG)
Development capacity (estimate)	read	teren po odsunięciach 4 m: ~303 m² · maks. pow. zabudowy: ~281 m² · ~3 kondygn. · szac. PUM ~590 m² · biol. czynna ≥246 m² Szacunek PRZESIEWOWY: odsunięcia 4 m od wszystkich granic (ściana z oknami, §12 WT; wzór przybliżony — dla działek wklęsłych zawyża), kondygnacje ~3.5 m, PUM = zabudowa × kondygnacje × 0.7 (sprawność netto). Wskaźniki z PROJEKTU planu ogólnego — mogą się zmienić do uchwalenia. Linie zabudowy, kąty dachu i inne zapisy karty terenu MPZP mogą dalej ograniczać — nie zastępuje koncepcji architekta.	geometria działki × wskaźniki PROJEKTU planu ogólnego
Nature protection †	read	none at this point Brak ustawowych form ochrony przyrody w tym punkcie (wg GDOŚ). Nie wyklucza ograniczeń lokalnych.	GDOŚ — formy ochrony przyrody
Soil / land use (EGiB) †	read	użytki/klasy: B · pow. ewidencyjna 0.0704 ha Klasy IV–VI / użytki nierolne — odrolnienie zwykle bez zgody ministra (formalności na poziomie gminy/starostwa). Zweryfikuj wypisem z EGiB.	EGiB / KIEG — użytki i klasy bonitacyjne
Geology (SMGP) †	read	Piaski i gliny deluwialne (osady deluwialne (zmywów powierzchniowych)) → gliny — zwykle dobre/średnie warunki posadowienia · podtopienia: poza strefą zagrożenia Geologia powierzchniowa z mapy SMGP 1:50k (PIG-PIB) + mapa zagrożeń podtopieniami — orientacyjne, w skali mapy. Nie zastępuje badań geotechnicznych gruntu; przed budową wykonaj opinię geotechniczną.	PIG-PIB — SMGP 1:50k + podtopienia
Terrain (DEM) †	read	~309.3 m n.p.m. · wyraźny spadek ~8.0% (opada ku N) Wysokość i spadek z NMT GUGiK (krzyż ±40 m wokół punktu) — orientacyjne, do wstępnej oceny terenu.	GUGiK — NMT (model terenu)
Nearby roads †	read	najbliższa: ulica osiedlowa „Wojciecha Rybickiego" (nawierzchnia nieznana) ~33 m · utwardzona: droga lokalna „Konstytucji 3 Maja" (asfalt) ~55 m Fizyczna bliskość dróg wg OSM — NIE potwierdza prawnego dostępu do drogi publicznej (warunek pozwolenia na budowę). Kategoria drogi, własność działki drogowej (EGiB) i ew. służebność wymagają weryfikacji w gminie/KW.	OSM (Overpass) — drogi w okolicy
Buildings and forest nearby †	read	najbliższy budynek ~14 m (service) · 113 w 150 m · las ~98 m Zabudowa w sąsiedztwie wg OSM — istotna m.in. dla decyzji WZ (zasada dobrego sąsiedztwa). Las <12 m od granicy ograniczałby posadowienie (ppoż.). OSM bywa niekompletny.	OSM (Overpass) — zabudowa i las w sąsiedztwie
Parcel development / energy class	detected at this point	prawdopodobnie ZABUDOWANA — budynek ~14 m od środka (service) (OSM) Działka wygląda na zabudowaną (budynek w obrysie wg OSM). Klasę energetyczną i wskaźnik EP [kWh/(m²·rok)] budynku sprawdź w rejestrze CRŚCHE — wyszukiwarka po adresie (świadectwo mają budynki sprzedane/wynajęte/nowe). OSM bywa niekompletny; potwierdź w EGiB/terenie.	OSM + rejestr CRŚCHE — zabudowa działki / klasa energetyczna
Potential nuisances †	detected at this point	cmentarz (Stary cmentarz żydowski) ~104 m · stacja elektroenergetyczna (Tauron) ~291 m · teren przemysłowy (Mifama) ~490 m Obiekty potencjalnie uciążliwe wg OSM (hałas/zapach/pole EM/służebności) — zweryfikuj w terenie i w gminie. OSM bywa niekompletny: brak wpisu ≠ brak obiektu.	OSM (Overpass) — obiekty potencjalnie uciążliwe
Asbestos nearby (national registry) †	read	15 zgłosz. w 500 m · najbliżej ~214 m (dz. 652/81, pilność: wyroby azbestowe całkowicie unieszkodliwione) Zgłoszone wyroby azbestowe w sąsiedztwie (najczęściej dachy z eternitu) — istotne przy dłuższym horyzoncie (pylenie, utylizacja u sąsiadów). Dane deklaratywne gmin — brak wpisu ≠ brak azbestu.	Baza Azbestowa (GeoAzbest)
Sunlight (solar analysis)	read	ekspozycja N (spadek ~8.0%) · słońce w południe: lato 63° / zima 16° · dzień: 16,2 h / 7,8 h · nasłonecznienie stoku w południe: lato -4% / zima -27% vs płaski · horyzont płd. czysty (maks. ~9.3°) Analiza geometryczna słońca + horyzont z NMT (teren BEZ drzew i budynków) — orientacyjna ocena pod PV/ogród/dom; nie zastępuje analizy nasłonecznienia w projekcie.	analiza słoneczna (geometria + NMT GUGiK)
PV potential (PVGIS) †	read	~1066 kWh/kWp/rok · instalacja optymalna: kąt 39°, azymut płd. · irradiancja 1327 kWh/m²/rok Roczny uzysk optymalnie ustawionej instalacji PV (1 kWp, straty 14%) wg PVGIS/JRC UE (dane satelitarne). Orientacyjnie — realny uzysk zależy od modułów, falownika, zacienienia i montażu.	PVGIS (JRC UE) — potencjał fotowoltaiczny
Climate zone	read	strefa III · projektowa temp. zewnętrzna -20°C Orientacyjna strefa klimatyczna wg PN-EN 12831 (na podstawie położenia) — wyznacza projektowe obciążenie cieplne budynku (dobór ogrzewania). Przy granicach stref i na wybrzeżu zweryfikuj w normie/projekcie.	Strefa klimatyczna (PN-EN 12831)
Utilities (infrastructure) †	read	kanalizacja ~2 m · prąd ~1 m · woda ~3 m · gaz ~5 m Odległości W LINII PROSTEJ do najbliższego przewodu wg rastra KIUT (±2 m), mierzone OD GRANICY działki; trasa przyłącza będzie dłuższa. Kompletność GESUT zależy od powiatu — brak ≠ brak sieci. Warunki i koszt przyłącza określa operator (patrz warstwa OSD).	GUGiK — KIUT (GESUT)
Power & gas connection (operator) †	read	Tauron Dystrybucja — wniosek o warunki przyłączenia i moce przyłączeniowe na stronie operatora Warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydaje operator (OSD) na wniosek — to on przesądza o koszcie i terminie przyłącza. Operator publikuje też kwartalnie dostępne moce przyłączeniowe per stacja (GPZ). Granice obszarów OSD są historyczne — przy granicy potwierdź na stronie operatora. Gaz: dostępność i wniosek w portalu PSG (https://przylaczenie.psgaz.pl). Woda/kanalizacja: gminne przedsiębiorstwo wod-kan.	obszary OSD (Prawo energetyczne)
Landslides / geohazards †	map preview only — no data read	— Osuwiska i tereny zagrożone ruchami masowymi (SOPO). Pokrycie głównie Karpaty i pogórze — poza nimi zwykle brak danych.	PIG-PIB — SOPO
Noise	map preview only — no data read	— Strategiczna mapa hałasu LDWN. Pokrycie krajowe obejmuje głównie główne drogi krajowe — poza nimi przeważnie brak danych.	GDDKiA / GUGiK — mapa imisyjna LDWN
Monuments / heritage zones	map preview only — no data read	— Zasięgi zabytków nieruchomych / stref ochrony konserwatorskiej (NID). Wpis/strefa = uzgodnienia z konserwatorem.	NID — zabytki nieruchome
Air quality †	read	Umiarkowany — stacja Tychy, ul. Tołstoja (~9.9 km) Indeks jakości powietrza z najbliższej stacji GIOŚ (dane godzinowe). Stacja może być oddalona.	GIOŚ — jakość powietrza
Internet / coverage	read	none at this point Brak punktu adresowego w bazie UKE w promieniu ~150 m (działka nieadresowana/niezabudowana) — dostępność internetu sprawdź po najbliższym adresie na mapie UKE.	UKE — internet.gov.pl (SIDUSIS)
Municipal demography †	not read	— Nie udało się pobrać danych demograficznych gminy z GUS BDL.	GUS BDL — ludność gminy

“Not read” means the service did not answer while the report was being built — not that the layer is empty. Check those entries separately in the official viewer.

Entry and holding costs

Official fees and taxes tied to this parcel, computed from statutory rates. We do not add them to the asking price and we do not judge whether that price is high: only a licensed valuer establishes what a property is worth.

Purchase costs (secondary market)

No price was given when the report was built, so the transaction tax and the notary fee are omitted — both depend on the price. What remains is the item that does not.

Land-register ownership entry200 zł

Assumes buying from a private person (2% PCC). Buying from a VAT payer (e.g. developer/municipality) usually means 23% VAT in the price instead of PCC. The notary fee is the regulation's MAXIMUM (for building plots the statutory cap is HALF that rate) — and it is negotiable.

Annual tax (2026 rates)

After de-agriculturalisation / as “other land” (max rate)~541 zł / PLN/yr

Ministerial maximum rates — the municipality may set lower ones. Agricultural tax computed as for land outside a farm (5 q rye/ha); within a ≥1 ha farm the rate is lower. Indicative.

Conditional fees — check before buying

Adjacency fee: after a parcel split or municipal infrastructure build-out a fee may apply (up to 30–50% of the value increase) — check municipal resolutions.

Official procedures — fee and time

A catalogue of fees and deadlines for the steps a buyer usually takes. Deadlines are statutory; offices are often faster.

Procedure names are given in Polish — that is how they appear at Polish offices.

Procedure	Fee	Time	Note
Przeglądanie księgi wieczystej online (ekw.ms.gov.pl)	bezpłatne	od ręki	Wystarczy numer KW; działy III i IV pokazują obciążenia i hipoteki.
Odpis zwykły księgi wieczystej	20–30 zł	od ręki (online) / kilka dni	20 zł elektroniczny, 30 zł papierowy.
Wypis i wyrys z miejscowego planu (MPZP)	30–250 zł	do 30 dni (zwykle szybciej)	Opłata zależy od liczby stron wypisu i arkuszy wyrysu.
Zaświadczenie o przeznaczeniu / rewitalizacji / OUZ	17 zł	do 7–30 dni	Opłata skarbowa za zaświadczenie.
Wypis z ewidencji gruntów (EGiB)	40–150 zł	od ręki do 2 tyg.	Zależnie od formy (elektroniczny/papierowy, z mapą lub bez).
Mapa zasadnicza / ewidencyjna	30–150 zł	od ręki do 2 tyg.
Warunki przyłączenia do sieci (prąd/woda/gaz)	bezpłatne	2–8 tyg. na odpowiedź gestora	Wniosek do gestora sieci; koszt samego przyłącza wynika dopiero z warunków.
Badania geotechniczne gruntu (2–4 odwierty + opinia)	1500–4000 zł	1–3 tyg.	Cena rynkowa usługi; przy trudnych gruntach drożej.
Wznowienie znaków granicznych / okazanie granic (geodeta)	2000–4500 zł	3–8 tyg.	Cena rynkowa, zależna od liczby punktów granicznych.
Zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej	bezpłatne przy budownictwie mieszkaniowym (inne cele: opłata skarbowa 82 zł)	do 30 dni	Zwolnienie z opłaty zależy od CELU (mieszkaniowy), nie kategorii drogi; budowa zjazdu na koszt inwestora.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (klasy chronione)	zależne od klasy i powierzchni — policz w starostwie	1–2 mies.	Należność + opłaty roczne wg ustawy o ochronie gruntów rolnych; dla RIV i słabszych poza miastem zwykle bez opłat.
Wycena u rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy)	800–2500 zł	1–3 tyg.	Jedyna legalna droga do ustalenia wartości nieruchomości (UGN).

Tax rates are valid until 2026-12-31; procedure catalogue version 2026-08. After those dates check the current official announcements.

Indicative calculations using statutory/maximum rates — not a substitute for information from the municipality, a notary or a tax adviser.

This sheet carries no property value and no comparison with the asking price (Polish Real Estate Management Act).

Market in the price register (RCN)

Notarial-deed transactions near the parcel — by year and by band. A statistic about the area, not a valuation of this parcel.

Median: 440 PLN/m² · Typical range (P10–P90): 59–2,334 PLN/m² (~80% of transactions fall within this range)

11 transactions · radius 1000 m · since 2024

Medians by year

2021: 229 PLN/m² (n=6)2022: 245 PLN/m² (n=13)2023: too few transactions (n=4)2024: 1,038 PLN/m² (n=7)2025: too few transactions (n=4)

Trend from a wider window — a single multi-year median would mask price growth. A year shows a value only with ≥5 transactions (data protection).

This is an area statistic, NOT a valuation of this property. Price dispersion is naturally large — individual properties often deviate from the median by tens of percent.

All nearby land transactions combined (mixed parcel types, no use distinction) — indicative only, not a valuation. Prices come from the deeds and are gross: including VAT where it was charged.

We do not compare the asking price with the median and we do not judge how high it is. Property value is established by a licensed valuer in a valuation report.

Market nearby

Sale by the municipality (BIP)

The BIP of Mikołów (miasto) is not covered by the automatic check yet (covered: Purda, Stawiguda, Świętajno).

The source covers only municipal, county and State Treasury land — a privately owned parcel never appears here. No entry does not mean “not for sale”.

Similar plots for sale nearby

Portals do not publish parcel numbers, so a 1:1 match is impossible. Instead — searches with ready filters: radius 5 km, area 400–1,000 m².

Otodom — plots within 5 km ↗
https://www.otodom.pl/pl/wyniki/sprzedaz/dzialka/slaskie/mikolowski/mikolow?distanceRadius=5&areaMin=400&areaMax=1000
OLX — plots within 5 km ↗
https://www.olx.pl/nieruchomosci/dzialki/sprzedaz/mikolow/?search%5Bdist%5D=5&search%5Bfilter_float_m%3Afrom%5D=400&search%5Bfilter_float_m%3Ato%5D=1000

Links lead to external services; the results and prices are their content, not our assessment.

AI commentary

We are revising the AI commentary, so it is hidden for now. The verdict, the questions and the readout sheet are complete.

Notes from conversations

Space for findings from the municipality, the seller and the notary.

ⓘ Report saved before rating versioning was introduced.